Firmy działające w branży fotowoltaicznej najczęściej na tereny inwestycyjne wybierają grunty rolne. Mimo pojawiających się doniesień o przeciążeniu sieci przesyłowej i trudnościach z uzyskiwaniem warunków przyłączenia, rozwój sektora nie zwalnia tempa. Projekty fotowoltaiczne najczęściej realizowane są na podstawie umowy dzierżawy. Chęć szybkiego zysku niekiedy powoduje podejmowanie pochopnych decyzji przez właściciela gruntu. Praktyka pokazuje jednak, że należy zachować w tym zakresie wzmożoną czujność.
Należy precyzyjnie określić przedmiot dzierżawy
Częstą praktyką w umowach dzierżawy pod instalacje fotowoltaiczne jest nieprecyzyjne określenie przedmiotu dzierżawy. Wynika to ze specyfiki takich projektów. Najczęściej zabezpieczenie tytułu do gruntu jest pierwszym kamieniem milowym projektu. W chwili zawierania umowy inwestor nie wie jeszcze jaki będzie dokładnie zakres dzierżawy. Najczęściej nie dysponuje jeszcze decyzją środowiskową. Dopiero na etapie postępowania środowiskowego, po tym jak właściwe organy określą kształt inwestycji, inwestor w uzyskanej decyzji środowiskowej otrzymuje odpowiedź jaki może być maksymalny obszar instalacji. Zazwyczaj nie pokrywa się on z granicami działki. Dlatego też w umowach dzierżawy na instalacje fotowoltaiczne pojawiają klauzule, które dają dzierżawcy możliwość swobodnego kształtowania przedmiotu dzierżawy. Może to jednak prowadzić do tzw. „poszatkowania” gruntu – sytuacji, w której teren niewykorzystany pod inwestycję staje się trudny do racjonalnego zagospodarowania rolniczego. W dobie nowoczesnego planowania produkcji rolnej ma to bardzo istotne znaczenie. Warto więc, aby w umowie dzierżawy właściciel gruntu zabezpieczył sobie kwestię określenia przedmiotu dzierżawy, wyłączył ryzyko „poszatkowania” terenu w ten sposób, że nieobjęty inwestycją teren nie będzie możliwy do racjonalnego wykorzystania rolniczego.
Renta planistyczna – ryzyko dla właściciela
Dotychczas bardzo często projekty fotowoltaiczne były realizowane na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Wydawana jest ona w indywidualnej sprawie i nie rodzi praw do terenu dla podmiotu który ją uzyskał. Nie wiążą się z nią także jakiekolwiek konsekwencje finansowe dla właściciela gruntu. Jednak po zasadniczej reformie systemu zagospodarowania przestrzennego, która miała miejsce pod koniec 2023 roku sytuacja uległa zmianie. Z poziomu planów ogólnych, które mają być wdrożone w pełni do końca 2025 roku taka praktyka staje się nieaktualna. Zgodnie ze obecnymi przepisami większość projektów fotowoltaicznych będzie realizowana na podstawie planu miejscowego. Taki plan miejscowy wiążąco zmienia przeznaczenie gruntu także dla jego właściciela. Dodatkowo w przypadku uchwalenia planu miejscowego najczęściej powstaje obowiązek zapłaty renty planistycznej – opłaty publicznej naliczanej, gdy wartość gruntu wzrasta w wyniku uchwalenia planu, a właściciel zdecyduje się ją sprzedać w okresie 5 lat od uchwalenia planu. W kontekście gruntów rolnych taka renta (maksymalnie 30% wzrostu wartości gruntu) może osiągać do kilkuset tysięcy złotych jeżeli nie do kilku milionów złotych. Dlatego warto zabezpieczyć to w umowie dzierżawy, poprzez nałożenie na dzierżawcę obowiązku zwrotu właścicielowi gruntu renty planistycznej na okoliczność jej naliczenia.
Nakłady do uprzątnięcia
Projekty fotowoltaiczne, jakkolwiek z budowlanego punktu widzenia dość proste, wymagają jednak poczynienia konkretnych nakładów na grunt. Obejmują one montaż paneli, okablowania, niezbędnego osprzętu oraz konstrukcji wsporczych dla paneli. Takie nakłady zazwyczaj w umowie dzierżawy określane są jako własność dzierżawcy niepodlegająca przejściu na własność właściciela. Z perspektywy właściciela gruntu to korzystne rozwiązanie, ponieważ nie ponosi on odpowiedzialności za takie urządzenia. Nie zmienia to jednak faktu, że po upływie przydatności do wykorzystania (a panele po prostu po latach zużywają się i nie podlegają naprawie) ktoś musi posprzątać grunt. Takie kwestie warto zabezpieczyć w umowie dzierżawy. Po pierwsze wszystkie obowiązki w tym zakresie powinny obciążać dzierżawcę. Po drugie warto wprowadzić do umowy klauzulę wykonania zastępczego, na koszt dzierżawcy, w przypadku gdyby ten nie uprzątnął urządzeń po upływie okresu dzierżawy. Dodatkowo można pomyśleć o zabezpieczeniu określonej kwoty pieniędzy jako kaucji zabezpieczających wykonanie takiego obowiązku.
Co z podatkiem?
W większości przypadków realizacja projektu fotowoltaicznego wiąże się z obowiązkiem uiszczenia podatku od nieruchomości. Użytki rolne podlegają co do zasady podatkowi rolnemu. Nie dotyczy to jednak gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, a do takich zalicza się grunty wykorzystywane w zakresie OZE.
Przedmiotem podatku od nieruchomości są grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Z chwilą oddania instalacji fotowoltaicznej do użytkowania powstaje obowiązek uiszczania podatku od nieruchomości – zarówno od gruntu zajętego pod instalację, jak i od samej instalacji. Z dniem 1 stycznia 2025 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, zgodnie z którą elektrownie wiatrowe, elektrownie jądrowe, elektrownie fotowoltaiczne, biogazownie, biogazownie rolnicze czy magazyny energii stanowią budowle podlegające opodatkowaniu jeżeli zostały wzniesione w wyniku robót budowlanych – ale wyłącznie w zakresie ich części budowlanych.
W świetle orzecznictwa, opodatkowaniu nie podlegają jednak panele fotowoltaiczne, lecz konstrukcja budowlana, na której panele są zamontowane. Budowa paneli, które są elementami krzemowych płyt półprzewodnikowych zamocowanymi do gruntu za pomocą specjalnego systemu kotew, palowania, czy płyt betonowych, oraz funkcja jaką spełniają – zamiana energii słonecznej na elektryczną, sprawiają że należy za budowle uznać jedynie ich części budowlane. W konsekwencji w takim zakresie podlegają podatkowi od nieruchomości. Jednakże części te nie ograniczają się jedynie do samych fundamentów. Obejmują też konstrukcję nośną na tych fundamentach zamocowaną – w postaci stołów wsporczych (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 7 marca 2023 r., I SA/Gd 1071/22).
Zobowiązanymi do uiszczania podatku od nieruchomości są właściciele nieruchomości lub obiektów budowlanych. Instalacja fotowoltaiczna zwykle nie jest trwale połączona z gruntem, ponieważ da się ją odłączyć od gruntu bez uszkodzenia elementów instalacji, jak i bez większej ingerencji w grunt. Z tego powodu instalacja nie stanowi części składowej nieruchomości gruntowej, lecz jest traktowana jako ruchomość, do której prawo własności przysługuje przedsiębiorcy, który farmę fotowoltaiczną wybudował i który jest zwykle dzierżawcą gruntu. W konsekwencji, podatnikiem w zakresie podatku od gruntu pozostanie rolnik (właściciel ziemi), zaś podatek od nieruchomości w części dotyczącej budowli (części budowlanych instalacji) – będzie obciążał właściciela instalacji.
W przypadku gdy obowiązek podatkowy wiąże się z istnieniem budowli, obowiązek ten powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem. Znaczenie ma moment faktycznego zakończenia budowy i rozpoczęcia użytkowania. Obowiązek podatkowy nie jest uzależniony od uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Osoby fizyczne są zobowiązane złożyć organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego.
Jak zabezpieczyć zwrot podatku?
Zgodnie z przepisami prawa dzierżawca nie może zostać formalnym podatnikiem podatku od gruntu – dla organu podatkowego podatnikiem będzie zawsze właściciel ziemi. Dopuszczalne jest jednak umowne zobowiązanie się dzierżawcy do ponoszenia kosztów podatku od gruntu – czyli w praktyce do zwrotu tych kosztów wydzierżawiającemu.
Aby uniknąć wątpliwości i zabezpieczyć swoje interesy, w umowie dzierżawy należy precyzyjnie określić dwie zasadnicze kwestie:
1) obowiązek zwrotu przez dzierżawcę w określonym terminie kwoty podatku od nieruchomości w części dotyczącej gruntu, wynikającej z decyzji podatkowej otrzymanej przez rolnika,
2) obowiązek zgłoszenia się przez dzierżawcę jako podatnik podatku od nieruchomości w części dotyczącej budowli oraz uiszczania tego podatku bezpośrednio do urzędu gminy.
Piotr Pawłowski, radca prawny, wspólnik, Sobczyńscy i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni sp. k.
0 Komentarzy