Inwestycje rolnicze na nowych zasadach

Dnia 19 września 2020 roku weszła w życie największa w ostatnich latach nowelizacja Prawa budowlanego. Wprowadzone przepisy mają uprościć i przyspieszyć proces inwestycyjno-budowlany, jednocześnie zapewniając większą stabilność podejmowanych w nim rozstrzygnięć. Obszerne zmiany w zasadach realizacji procesów budowlanych znajdują zastosowanie również do rolniczych inwestycji budowlanych. Wiąże się z nimi szereg ułatwień, które pozwolą na rozbudowę gospodarstw rolnych z pominięciem skomplikowanych procedur administracyjnych. Warto przy tej okazji przypomnieć w jaki sposób legalnie zrealizować inwestycję budowlaną.

Co wybudujemy bez pozwolenia na budowę?

Do najważniejszych zmian należy jednoznaczne wskazanie w art. 29 Prawa budowlanego katalogu robót budowlanych, których wykonanie wymaga wyłącznie zgłoszenia, bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Dodatkowo wyraźnie określono roboty, które mogą zostać zrealizowane zarówno bez zgłoszenia, jak i pozwolenia na budowę. W dotychczasowym brzmieniu Prawa budowlanego istniał bowiem system wielokrotnych odesłań, które były skomplikowane w interpretacji nawet dla prawników. Aktualnie łatwo będzie ustalić, czy dana inwestycja wymaga pozwolenia na budowę, zgłoszenia, czy jest zwolniona z tych obowiązków.

W powyższym kontekście szczególnie istotne są inwestycje specyficzne dla warunków rolniczych. Bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia w gospodarstwie rolnym można wybudować:

1. obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej,
2. parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
3. suszarnie kontenerowe o powierzchni zabudowy do 21 m²,
4. wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m², sytuowane na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny, lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m² powierzchni działki,
5. wolnostojące altany o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki,
6. stawy i zbiorniki wodne o powierzchni nieprzekraczającej 1000 m² i głębokości nieprzekraczającej 3 m, położone w całości na gruntach rolnych,
7. ogrodzenia o wysokości nieprzekraczającej 2,20 m,
8. przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy do 35 m².

Po dokonaniu zgłoszenia (ale bez obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę) na działce rolnej można wybudować:

1. zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³,
2. instalacje zbiornikowe na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m³, przeznaczone do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych (zgłoszenia wymaga również przebudowa tych instalacji),
3. wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty – o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki,
4. ogrodzenia o wysokości powyżej 2,20 m,
5. obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej:
6. płyty do składowania obornika,
7. szczelne zbiorniki na gnojówkę lub gnojowicę,
8. naziemne silosy na materiały sypkie, o pojemności do 30 m³ i wysokości nie większej niż 7 m,
9. silosy na kiszonkę.
10. niecki dezynfekcyjne, również z zadaszeniem.

Pozostałe prace, niewymienione w katalogu robót budowlanych wskazanym w art. 29 Prawa budowlanego, wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. W przypadku, gdybyśmy przed przystąpieniem do realizacji robót budowlanych mieli jakiekolwiek wątpliwości co do obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia zawsze najbezpieczniej jest co najmniej zasięgnąć informacji w najbliższym starostwie powiatowym (odpowiednim wydziale ds. architektury i budownictwa). Nowe przepisy bardzo upraszczają ustalenie obowiązków inwestora, jednak w praktyce może okazać się, że planowane roboty są „na styku” kilku przepisów – w takim wypadku lepiej nie ryzykować. Bez zmian pozostaje również konieczność uzyskania pozwolenia na budowę dla przedsięwzięć, które wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, oraz przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000 – co bardzo często zdarza się w warunkach wiejskich (np. warchlakarnie, kurniki).

Zgłoszenie robót budowlanych – prostsza procedura

Zgłoszenie robót budowlanych stanowi uproszczoną formę rozpoczęcia realizacji inwestycji. Zasady dokonywania zgłoszenia robót budowlanych zostały szczegółowo uregulowane w art. 30 Prawa budowlanego.

Zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych należy dokonać organowi administracji architektoniczno-budowlanej, przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. W większości przypadków takim organem będzie starosta (odpowiedni wydział starostwa powiatowego). W zgłoszeniu należy wskazać rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy załączyć:

1. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
2. odpowiednie szkice lub rysunki – w zależności od potrzeb,
3. pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, warunki przyłączenia do sieci,
4. do niektórych robót budowlanych, ze względu na ich bardziej skomplikowany charakter (np. do budowy instalacji zbiornikowych na gaz płynny) – projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji, wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia może w drodze decyzji, wnieść sprzeciw, albo wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić w przypadku braku wniesienia sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej w terminie 21 dni albo niezwłocznie po otrzymaniu zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Roboty budowlane należy rozpocząć w terminie 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia, inaczej konieczne będzie dokonanie ponownego zgłoszenia.

Jak uzyskać pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną wydawaną na wniosek inwestora. Jest to najbardziej sformalizowana forma rozpoczęcia realizacji inwestycji budowlanej.

Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę należy złożyć do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Podobnie jak przy zgłoszeniu, w stosunkach wiejskich, w większości przypadków takim organem będzie starosta. Jeżeli dla danego obszaru nie został sporządzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wniosek należy złożyć w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Do wniosku należy załączyć:

1. trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów,
2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
3. decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
4. oświadczenie projektanta dotyczące możliwości podłączenia projektowanego obiektu budowlanego do istniejącej sieci ciepłowniczej.

Po weryfikacji przez organ administracji architektoniczno-budowlanej zgodności wniosku o wydanie pozwolenia na budowę oraz załączonych do niego dokumentów z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (albo decyzji o warunkach zabudowy) oraz wymaganiami ochrony środowiska, organ wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę (w przypadku braku stwierdzenia nieprawidłowości lub konieczności uzupełnienia braków dokumentów).

Powyższą decyzję organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien wydać w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku. W przypadku, gdyby starosta odmówił udzielenia pozwolenia na budowę inwestorowi przysługuje odwołanie, a w dalszej kolejności skarga do sądu administracyjnego.

Uproszczona legalizacja

Dużym ułatwieniem jest wprowadzenie w Prawie budowlanym tzw. uproszczonej legalizacji, która pozwala na bezpłatne zalegalizowanie „starych” samowoli budowlanych. Takie samowole – szczególnie w stosunkach wiejskich – zdarzają się stosunkowo często. Nowe przepisy bardzo upraszczają ich legalizację.

Wszczęcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego możliwe jest w przypadku obiektów budowlanych lub ich części, wybudowanych bez pozwolenia lub zgłoszenia, gdy od zakończenia ich budowy upłynął okres co najmniej 20 lat. Głównym warunkiem wydania decyzji o legalizacji samowoli budowlanej przez organ nadzoru budowlanego jest przedłożenie:

1. kompletnych dokumentów legalizacyjnych, w tym geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego oraz oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane,
2. ekspertyzy technicznej potwierdzającej, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

W przypadku, gdy ekspertyza techniczna wykaże, że stan techniczny budynku zagraża życiu lub zdrowiu ludzi, albo nie pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu, organ nakaże jego rozbiórkę.

Co istotne, uproszczone postępowanie legalizacyjne jest bezpłatne, a decyzja o legalizacji stanowi podstawę użytkowania obiektu budowlanego.

Uproszczonego postępowania legalizacyjnego nie można wszcząć wyłącznie w stosunku do obiektów budowlanych, do których przed dniem 19 września 2020 roku wydano decyzję o nakazie rozbiórki oraz jeżeli 20-letni termin upłynął po dniu wydania postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Podsumowanie

Nowelizacja Prawa budowlanego w dużej mierze znajduje zastosowanie do inwestycji budowlanych realizowanych przez rolników, upraszczając procedury dokonywania zabudowy gospodarstw rolnych. Do korzystnych zmian zaliczyć także należy uproszczoną legalizację samowoli budowlanej. Dzięki bezpłatnemu charakterowi może ona mieć rzeczywisty wpływ na poprawę bezpieczeństwa i przestrzegania warunków technicznych w obiektach budowlanych, które po wielu latach doczekały się możliwości legalnej legalizacji, bez konieczności ponoszenia znacznych kosztów.