Kiedy dochodzi do wywłaszczenia nieruchomości?

Właściciele nieruchomości najczęściej nie są świadomi tego, że w pewnych sytuacjach mogą utracić przysługujące im prawo własności. A jednak obowiązujące przepisy wskazują na takie przypadki. Co warto wiedzieć o wywłaszczeniu nieruchomości? O tym kilka słów w poniższym artykule.

Ochrona własności szeroka, jednak ograniczona

Ochrona prawa własności w polskim systemie prawnym jest bardzo szeroka. Jej podstawy można znaleźć przede wszystkim w Konstytucji RP. Uszczegółowione i rozszerzone zostały natomiast w innych regulacjach, w tym Kodeksie cywilnym. Mimo to, obowiązujące przepisy – w tym nawet sama Konstytucja – wskazują na pewne ograniczenia tego prawa. Mowa w szczególności o wywłaszczeniu nieruchomości. Polega ono na pozbawieniu albo ograniczeniu prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości w przypadkach wskazanych w ustawie (najczęściej w drodze decyzji administracyjnej).

Kiedy dochodzi do wywłaszczenia nieruchomości?

Wywłaszczenie jest możliwe wyłącznie na cel publiczny – wynika to przed wszystkim z samej Konstytucji. W jaki sposób określić taki cel? Tutaj ustawa jest precyzyjna – w planie miejscowym albo decyzji o ustaleniu inwestycji celu publicznego. Jeżeli więc dla naszego gruntu procedowany jest plan miejscowy (przeznaczający nasz grunt na cel publiczny – w całości lub w części) lub wszczęto postępowanie w sprawie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, może to oznaczać pierwszy etap wywłaszczenia. Cel publiczny może wynikać także ze specustawy.

Współcześnie do wywłaszczenia nieruchomości dochodzi najczęściej z uwagi na wydzielenie działek pod drogi publiczne. Takie wywłaszczenie jest możliwe na podstawie przepisów ogólnych – ustawy o gospodarce nieruchomościami – lub na podstawie tzw. specustaw, głównie na podstawie specustawy drogowej. W pierwszym przypadku zastosowanie znajduje art. 98 u.g.n. Zgodnie z nim działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne (gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe) z nieruchomości, których podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. W tym wypadku właściciel ma wpływ na wywłaszczenie ponieważ taki skutek prawny ma miejsce wyłącznie w przypadku jego własnego wniosku o podział nieruchomości. Jeżeli podział nieruchomości następuje na wniosek organu administracji, to do wywłaszczenia nie dochodzi. Przed dokonaniem podziału własnej działki, która częściowo jest przeznaczona na cel publiczny (w planie lub decyzji lokalizacyjnej) warto jest wcześniej przeprowadzić audyt w celu zidentyfikowania powyższego ryzyka.

W drugim przypadku natomiast wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich albo wykonujący zadania zlecone z zakresu administracji rządowej starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych, wydaje decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) na wniosek właściwego zarządcy drogi. Ta decyzja zatwierdza podział nieruchomości objętych przyszłą inwestycją drogową (jeżeli taki podział jest potrzebny). Jednocześnie nieruchomości wydzielone pod drogi stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego – z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Tak zwana decyzja ZRID ma charakter kompleksowy – stanowi z jednej strony pozwolenie na budowę inwestycji drogowej a z drugiej reguluje stan prawny planowanej drogi publicznej (tutaj – przez wywłaszczenie odpowiedniego terenu). Zazwyczaj decyzja ZRID jest trudna do uchylenia i właścicielowi pozostaje jedynie walka o jak najwyższe odszkodowanie za wywłaszczenie.

Wywłaszczenie ZRID-em

Wywłaszczeniem w trybie ZRID może zostać objęta cała nieruchomość albo jej część przeznaczona pod drogę. Jeżeli po wywłaszczeniu właścicielowi pozostała część – nieprzeznaczona co prawda pod drogę – która nie pozwala na korzystanie z nieruchomości w taki sposób, jak przed wywłaszczeniem (np. powstaje „ślepa” działka), może on ubiegać się o nabycie przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego również tej części. Do wywłaszczenia dochodzi na podstawie decyzji administracyjnej (decyzja ZRID). To orzeczenie powinno zawierać precyzyjne ustalenie, na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana. Ponadto organ określa przedmiot wywłaszczenia przez podanie oznaczenia nieruchomości według księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według ewidencji gruntów. Stwierdza też prawa podlegające wywłaszczeniu, podaje dane dotyczące właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, a także osób, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości.

Czy można bronić się przed wywłaszczeniem?

Jeżeli wywłaszczenie nieruchomości oparte jest na precyzyjnie określonym i rzeczywistym celu publicznym, to zachowanie gruntu, będącego przedmiotem wywłaszczenia, jest bardzo trudne. W szczególności nie ma przesłanek słusznościowych, które dawałyby możliwość powołania się na sytuację majątkową lub osobistą wywłaszczanego właściciela. Jedynym mechanizmem obronnym może być kontrola prawidłowości przeprowadzenia procedury wywłaszczeniowej. Właściciel nieruchomości może aktywnie uczestniczyć w postępowaniu administracyjnym zmierzających do wydania decyzji, pozbawiającej go praw do nieruchomości.