Jak podwyższyć odszkodowanie za wywłaszczenie?

W poprzednim artykule wskazaliśmy – czym jest wywłaszczenie, kiedy dochodzi do wywłaszczenia nieruchomości oraz jakie możliwości obrony ma w takiej sytuacji właściciel. Warto jednak pamiętać również o tym, że wywłaszczenie nieruchomości nigdy nie pozostaje bez rekompensaty. Jak uzyskać należne odszkodowanie? Na to pytanie odpowiadamy w naszym artykule.

Komu i kiedy przysługuje odszkodowanie za wywłaszczenie?

Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego zawsze następuje za odszkodowaniem. To świadczenie przysługuje osobie wywłaszczonej albo jej następcom prawnym. Wysokość odszkodowania powinna natomiast odpowiadać wartości utraconych praw. Ustalenie wysokości odszkodowania może nastąpić w samej decyzji wywłaszczeniowej albo w odrębnej decyzji administracyjnej. W przypadku wywłaszczeń dokonywanych w oparciu o art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) lub w decyzji ZRID na podstawie specustawy drogowej, odszkodowanie ustalane jest zawsze w odrębnej decyzji administracyjnej. Organem właściwym w tego typu sprawach jest najczęściej starosta, ewentualnie wojewoda.

W jaki sposób ustala się odszkodowanie za wywłaszczenie?

Co do zasady wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. W przypadku dokonania wywłaszczenia w oparciu o art. 98 ust. 3 u.g.n. lub art. 106 ust. 1 u.g.n. (czyli w procedurze podziału działki) – ustala się ją natomiast według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Istotną regułą jest również to, że jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw.

Nieruchomość zamienna – alternatywa dla odszkodowania pieniężnego

Odszkodowanie za wywłaszczenie nie zawsze musi przybrać formę pieniężną. Ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza także możliwość rozliczenia się z wywłaszczonym właścicielem poprzez nieruchomość zamienną. Nieruchomość zamienną przyznaje się na wniosek właściciela z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, lub z zasobu nieruchomości odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki (głównie – gminy). Czasami taka forma odszkodowania będzie korzystniejsza dla wywłaszczonego właściciela. Mówimy w szczególności o wywłaszczonych inwestorach (np. deweloperach), którzy w ten sposób mogą uzyskać w trybie bezprzetargowym korzystnie położoną nieruchomość, właśnie na cele inwestycyjne (np. w centrum miasta). Ten tryb wymaga jednak przeprowadzenia odpowiednich rozmów z właściwym organem i sprawnego przeprowadzenia procedury przyznania nieruchomości zamiennej.

Jeżeli istnieje różnica między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji administracyjnej a wartością nieruchomości zamiennej, wyrównuje się ją stosowną dopłatą pieniężną. 

Odszkodowanie na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego

Oczywiście organ prowadzący postępowanie nie bada samodzielnie stanu wywłaszczonej nieruchomości, nie zbiera danych dotyczących cen rynkowych i nie wykonuje skomplikowanych obliczeń. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje zawsze po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Co do zasady ustala on wysokość odszkodowania na podstawie wartości rynkowej nieruchomości. Rzeczoznawca uwzględnia przy tym jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości, a także aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Nie pomija też tak zwanej zasady korzyści. Wartość odszkodowania określa się bowiem według aktualnego sposobu jej użytkowania, jednak tylko wtedy, gdy jej przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Alternatywnie wysokość odszkodowania może zostać także ustalona w oparciu o wartość odtworzeniową. Taką wartość ustala się wtedy, gdy określenie wartości rynkowej nie jest możliwe, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie.

Co zrobić, gdy odszkodowanie zostało zaniżone?

Praktyka pokazuje, że odszkodowania niejednokrotnie wyliczane są w sposób błędny. W szczególności rzeczoznawca majątkowy może popełnić błąd przy doborze metody wyceny, jej zastosowaniu (np. w zakresie doboru nieruchomości porównawczych) czy też przy określeniu czasu na jaki należy przyjąć miarodajne dla wyceny przeznaczenie wywłaszczonej nieruchomości.

Oczywiście wywłaszczony właściciel nie jest bezbronny i może aktywnie uczestniczyć w postępowaniu ustalającym wartość należnego mu odszkodowania. To oznacza, że na każdym etapie tego postępowania może formułować dodatkowe uwagi i wnioski, a także składać wyjaśnienia. Może także kwestionować sporządzony operat szacunkowy. Dodatkową szansą na podwyższenie świadczenia jest także przedłożenie prywatnej opinii, sporządzonej przez innego rzeczoznawcę majątkowego, albo dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych – w szczególności Komisję Arbitrażową, działającą przy Polskim Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości. Niekorzystny operat szacunkowy nie jest więc okolicznością wyłączającą możliwość podwyższenia odszkodowania.