Na ziemiach rolnych lub w ich pobliżu często występują zbiorniki wodne – naturalne lub sztuczne. Elementem wiejskiego krajobrazu są również rowy melioracyjne, mogące służyć odwadnianiu pól, gromadzeniu nadmiernej ilości wody i odprowadzania jej do najbliższej rzeki lub zbiornika. Istniejące rowy i inne urządzenia melioracyjne rozgraniczają także sąsiadujące grunty (jako miedza). Zasady gospodarowania i utrzymywania wód powierzchniowych są ściśle regulowane przepisami prawa, które powinien znać każdy właściciel gruntów rolnych.
Staw na gruncie rolnym
Uprawa roślin wymaga dużych ilości wody. Ze względu na coraz częstsze susze, właściciele gruntów rolnych szukają sposobów na zatrzymanie i gromadzenie potrzebnej wody. Jednym z nich może być budowa zbiornika wodnego (np. stawu), który będzie służyć rozwojowi małej retencji wodnej, zapobiegać nadmiernemu odpływowi wód powierzchniowych oraz stanowić zabezpieczenie na wypadek suszy.
Budowa zbiorników wodnych i stawów – jako obiektów budowlanych – podlega przepisom Prawa budowlanego. Zbiornik wodny jest budowlą, w rozumieniu Prawa budowlanego. Co do zasady roboty budowlane prowadzi się na podstawie pozwolenia na budowę, a w niektórych przypadkach – po dokonaniu zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych. Z dniem 19 września 2020 roku weszły w życie przepisy pozwalające na budowę zbiorników wodnych lub stawów na gruntach rolnych o określonej wielkości, w uproszczony sposób.
Aktualnie nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę ani dokonania zgłoszenia budowa stawów i zbiorników wodnych o powierzchni nieprzekraczającej 1000 m2 i głębokości nieprzekraczającej 3 m, położonych w całości na gruntach rolnych. Zbiorniki o wielkości i głębokości nieprzekraczających powyższych parametrów, mogą być budowane na ziemiach rolnych zasadniczo bez żadnych formalności. To samo dotyczy rozbudowy (przebudowy) już istniejącego stawu lub zbiornika. Nie oznacza to jednak, że budowa lub rozbudowa zbiorników lub stawów w ogóle nie podlega przepisom Prawa budowlanego. Nadal należy stosować ogólne zasady dotyczące prowadzenia robót budowlanych oraz utrzymywania obiektów.
Zgłoszenia rozpoczęcia budowy wymaga natomiast budowa stawów i zbiorników wodnych o powierzchni przekraczającej 1000 m2 i nieprzekraczającej 5000 m2 oraz głębokości nieprzekraczającej 3 m, położonych w całości na gruntach rolnych. W takim przypadku organ administracji architektoniczno-budowlanej może jednak zgłosić sprzeciw, a także nałożyć obowiązek pozwolenia na budowę np. gdy stwierdzi ryzyko pogorszenia stanu środowiska. Większe zbiorniki wodne lub stawy mogą być budowane tylko po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę.
Budowa zbiornika wodnego lub stawu stanowi gospodarowanie wodami, podlegające rygorom Prawa wodnego. Stawy uznawane są za urządzenia wodne. Wykonanie stawów, które nie są napełniane w ramach usług wodnych, ale wyłącznie wodami opadowymi lub roztopowymi, lub wodami gruntowymi o powierzchni nieprzekraczającej 5000 m2 oraz głębokości nieprzekraczającej 3 m od naturalnej powierzchni terenu, co do zasady wymaga dokonania zgłoszenia wodnoprawnego. Dodatkowym warunkiem jest to, aby zasięg oddziaływania stawu nie wykraczał poza granice terenu, którego właścicielem jest inwestor, lub terenu znajdującego się w zasięgu oddziaływania, jeżeli inwestor posiada pisemną zgodę na budowę stawu właścicieli gruntów sąsiednich. Większe stawy wymagają uzyskania pozwolenia wodnoprawnego. Uzyskanie pozwolenia lub dokonanie zgłoszenia wodnoprawnego powinno nastąpić przed dokonaniem zgłoszenia budowlanego lub uzyskaniem pozwolenia na budowę (jeżeli będą wymagane).
Pierwokup
Występowanie na nieruchomości wód stojących może wpływać na ograniczenie obrotu takim gruntem. Prawo wodne ustanawia na rzecz Skarbu Państwa prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości obejmującej grunt pod śródlądowymi wodami stojącymi.
Śródlądowymi wodami stojącymi są wody śródlądowe w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi. Prawo wodne nakazuje stosować przepisy o śródlądowych wodach stojących także do wód znajdujących się w zbiornikach sztucznych innych niż stawy. Zasadniczo więc, prawu pierwokupu nie powinna podlegać sprzedaż nieruchomości, na których znajdują się stawy retencyjne czy hodowlane. Problematyczne może być jednak ustalenie, czy pierwokup będzie występował w przypadku sprzedaży gruntów, na których znajdują się zbiorniki wodne inne niż stawy np. oczka wodne czy sadzawki. Przepisy nie pozwalają na sformułowanie jednoznacznych wniosków w tym zakresie. Każda taka sytuacja powinna być więc analizowana osobno.
Pierwokup wykonuje starosta w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej. Oznacza to, że umowa sprzedaży takiej nieruchomości powinna zostać zawarta jako warunkowa tj. z warunkiem w postaci nieskorzystania przez Skarb Państwa z pierwokupu. Na wykonanie pierwokupu starosta ma miesiąc od dnia otrzymania zawiadomienia o umowie sprzedaży. Po upływie tego terminu albo po otrzymaniu informacji o nieskorzystaniu z pierwokupu, należy zawrzeć drugą umowę – przenoszącą własność. Jeśli jednak starosta skorzystałby z prawa pierwokupu, wówczas z chwilą złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego nieruchomość staje się własnością Skarbu Państwa. Nieruchomość nabywana jest przez Skarb Państwa za cenę określoną w warunkowej umowie sprzedaży.
Pole nad jeziorem
Często grunt rolny graniczy bezpośrednio z linią brzegową jeziora. Taki zbiornik wodny jak jezioro zasadniczo zawsze jest własnością jednostki samorządowej albo Skarbu Państwa. Granica między gruntem rolnym a jeziorem przebiega po granicy działek geodezyjnych. Tutaj powstaje pytanie, czy właściciel możne w jakikolwiek sposób ograniczyć dostęp do jeziora innym użytkownikom wód. Odpowiedzi należy szukać w Prawie wodnym. Zgodnie z ogólną zasadą wynikającą z Prawa wodnego Każdemu przysługuje prawo do powszechnego korzystania z publicznych śródlądowych wód powierzchniowych, morskich wód wewnętrznych oraz z wód morza terytorialnego, jeżeli przepisy ustawy nie stanowią inaczej.
Powszechne korzystanie zgodnie z Prawem wodnym służy do zaspokajania potrzeb osobistych, gospodarstwa domowego lub rolnego, bez stosowania specjalnych urządzeń technicznych, a także do wypoczynku, uprawiania turystyki, sportów wodnych. Co to oznacza dla właściciela gruntu rolnego? Na pewno określone ograniczenia w zakresie gospodarowania własnym gruntem rolnym. W szczególności zgodnie z art. 232 ust. 1 Prawa wodnego Zakazuje się grodzenia nieruchomości przyległych do publicznych śródlądowych wód powierzchniowych oraz do brzegu wód morskich i morza terytorialnego w odległości mniejszej niż 1,5 m od linii brzegu, a także zakazywania lub uniemożliwiania przechodzenia przez ten obszar. Jeżeli więc pole graniczy bezpośrednio z linią brzegową jeziora, to nielegalne będzie grodzenie własnego gruntu we wskazanym powyżej zakresie.
Kolejnym ograniczeniem jest to, że właściciel nieruchomości przyległej do publicznych śródlądowych wód powierzchniowych jest obowiązany umożliwić dostęp do wód na potrzeby wykonywania robót związanych z utrzymywaniem wód oraz dla ustawiania znaków żeglugowych lub hydrologiczno-meteorologicznych urządzeń pomiarowych. Dodatkowo, taki właściciel jest obowiązany zapewnić dostęp do wód w sposób umożliwiający takie korzystanie. Części nieruchomości umożliwiające dostęp do wód wyznacza wójt (burmistrz lub prezydent miasta), w drodze decyzji. Jeżeli w związku z powyższymi ograniczeniami właściciel poniósłby szkodę to przysługuje mu odszkodowanie od właściciela wód albo właściciela hydrologiczno-meteorologicznych urządzeń pomiarowych, ewentualnie z budżetu gminy.
Kto odpowiada za rowy?
Rowy melioracyjne to powszechny widok w wiejskim krajobrazie. Spełniają wiele funkcji, w tym w szczególności wpływają na odprowadzanie nadmiaru wód opadowych. W związku z powyższym Prawo wodne reguluje kwestie związane z utrzymaniem rowów.
Podstawowym obowiązkiem właściciela rowu (urządzenia melioracji wodnej) jest utrzymanie rowu w należytym stanie – w szczególności zapewnienie jego drożności (poprzez karczowanie roślinności, pogłębianie itp.). Utrzymywanie urządzeń melioracji wodnych należy do zainteresowanych właścicieli gruntów. Jeżeli urządzenia te są objęte działalnością spółki wodnej działającej na terenie gminy lub związku spółek wodnych, w którym jest zrzeszona spółka wodna działająca na terenie gminy – do tej spółki lub tego związku spółek wodnych.
Obowiązki dotyczące utrzymywania odpowiedniego stanu technicznego rowów mogą być egzekwowane administracyjnie. Jeżeli obowiązki, o których mowa powyżej nie są wykonywane, właściwy organ Wód Polskich ustala, w drodze decyzji, proporcjonalnie do odnoszonych korzyści przez właścicieli gruntów, szczegółowe zakresy i terminy ich wykonywania.
Na kwestię rowów można także spojrzeć z perspektywy Prawa budowlanego. Możliwe jest przecież wykonywanie nowych rowów lub pogłębianie/przebudowa/rozbudowa tych istniejących. Prawo budowlane stwarza istotne ułatwienie w tym zakresie. Zgodnie z jego przepisami budowa obiektów budowlanych będących urządzeniami melioracji wodnych jest całkowicie odformalizowana (nie wymaga pozwolenia na budowę ani nawet zgłoszenia). Pewne uwarunkowania prawne dotyczące realizacji melioracji wodnych wynikają natomiast z Prawa wodnego. Przede wszystkim właściciel urządzenia melioracji wodnych, które nie zostały wykonane na koszt Skarbu Państwa, zgłasza te urządzenia do Wód Polskich, w terminie 30 dni od dnia przystąpienia do jego użytkowania, w celu wpisania go do ewidencji melioracji wodnych.
Piotr Pawłowski, radca prawny, wspólnik, Sobczyńscy i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni sp. k.
0 Komentarzy