W związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nasza nieruchomość może stracić na wartości. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje w takim wypadku instrumenty ochronne dla właścicieli nieruchomości. Jednym z nich jest możliwość żądania odszkodowania za poniesioną szkodę. W praktyce powstaje pytanie, czy takie roszczenie może być przedmiotem cesji – to jest na rzecz innego podmiotu niż osoba będąca właścicielem (użytkownikiem wieczystym) w momencie wejścia w życie planu miejscowego. Ostatnie orzeczenie Sądu Najwyższego ugruntowuje linię orzeczniczą sprzeciwiającą się możliwości cesji.
W postanowieniu z dnia 4 października 2022 r. (sygn. akt III CZP 99/22) Sąd Najwyższy, w odpowiedzi na pytanie prawne zadane przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku, przyjął jednoznaczne stanowisko odnośnie do możliwości cesji odszkodowania należnego właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości, którzy na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) stracili możliwość korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub owa możliwość uległa istotnemu ograniczeniu.
Badane zagadnienie nie zostało do tej pory jednoznacznie rozstrzygnięte w orzecznictwie. W omawianym postanowieniu Sąd Najwyższy uznał natomiast, że roszczenia o odszkodowanie oraz o wykupienie nieruchomości lub jej części są niezbywalne tzn. nie mogą być zbyte (w tym sprzedane) na rzecz innej osoby. W praktyce oznacza to, że wskazane roszczenia posiadają jedynie właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, któremu własność lub użytkowanie wieczyste gruntu przysługiwało w chwili wejścia w życie planu miejscowego. Wydane postanowienie było zgodne z hipotezą postawioną przez sąd, który zadał pytanie prawne.
Orzecznictwo sądowe (w tym Sądu Najwyższego) nie wypracowało do tej pory jednolitego poglądu na powyższą kwestię. W wyroku z 6 października 2016 r., IV CSK 788/15 Sąd Najwyższy wyjaśnił, że odszkodowania przewidzianego w art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. może skutecznie dochodzić właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości mający taki status zarówno w chwili wejścia w życie nowego lub zmienionego planu miejscowego, jak i w chwili wytoczenia powództwa oraz zamknięcia rozprawy poprzedzającej wydanie wyroku przez sąd drugiej instancji.
Z kolei w wyroku z 9 marca 2016 r., II CSK 411/15 Sąd Najwyższy wskazał, że z art. 36 ust. 3 u.p.z.p. pośrednio wynika niecelowość rozwiązania polegającego na cesji ww. wierzytelności. Przepis ten przewiduje bowiem, że w przypadku nieskorzystania z uprawnień opisanych w art. 36 ust. 1 u.p.z.p. do chwili zbycia nieruchomości, zbywcy przysługuje roszczenie odszkodowawcze obejmujące spadek wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem MPZP. M.in. na tej podstawie SN uznał wprost, że Cesja roszczenia wynikającego z tego przepisu sprzeciwiałaby się właściwości zobowiązania.
W praktyce, omawiane postanowienie SN-u gruntuje pewną linię orzeczniczą – niekorzystną dla nabywców nieruchomości. Może stanowić wytyczną dla organów administracji, które odmówią na tej podstawie nabywcom gruntów wykupienia nieruchomości lub odszkodowania, a sądy takich decyzji nie będą kwestionować. Zasygnalizowaną w niniejszym artykule kwestię należy mieć „z tyłu głowy” podczas dokonywania transakcji na nieruchomości, która objęta została niekorzystnym planem miejscowym. Zbywca może bowiem teoretycznie, nawet działając w dobrej wierze, spróbować scedować na rzecz nabywcy roszczenia z art. 36 ust. 1 u.p.z.p. i w związku z tym zażądać wyższej ceny. Finalnie może się jednak okazać, że nabywca nie będzie mógł tego prawa skorzystać wobec bezskuteczności cesji. Może to stanowić np. podstawę odpowiedzialności zbywcy z tytułu rękojmi za wady sprzedawanej nieruchomości.
0 Komentarzy