Notarialny nakaz zapłaty i szybsze wpisy w księgach wieczystych

Dnia 28 marca 2023 roku skierowano do I czytania na posiedzeniu Sejmu poselski projekt ustawy o zmianie ustawy – Prawo o notariacie oraz niektórych innych ustaw.

W ramach tego projektu, notariusze mają zyskać dwa bardzo ważne nowe uprawnienia: uprawnienie do wydawania notarialnych nakazów zapłaty oraz do samodzielnego dokonywania wpisów do ksiąg wieczystych.

Kiedy notariusz wyda nakaz zapłaty?

Projekt ustawy zakłada, że notariusze będą uprawieni do wydawania notarialnych nakazów zapłaty, w przypadku gdy: kwota roszczenia objętego notarialnym nakazem zapłaty nie przekracza 75.000 PLN, a jednocześnie – roszczenie objęte nakazem nie budzi wątpliwości i zostało potwierdzone stosownym dokumentem. W projektowanych przepisach przedstawiony jest jedynie przykładowy katalog takich dokumentów, a mianowicie:

• dokument urzędowy;
• zaakceptowany przez dłużnika rachunek;
• wezwanie dłużnika do zapłaty wraz z pisemnym oświadczeniem dłużnika o uznaniu długu.

Otwarty katalog „dokumentów” udowadniających roszczenie odróżnia nakaz notarialny od analogicznego nakazu wydawanego już przez sądy – w postępowaniu nakazowym. Wprawdzie w przypadku sądowego nakazu wymienione są zarówno powyższe, jak i inne rodzaje dokumentów (np. weksel), to jednak katalog ten jest zamknięty. Nie pozostawia się sądowi swobody, by uznawać inne dokumenty za dowody wystarczające do wydania nakazu. W obecnym kształcie projektu nowelizacji – swobodę taką będzie miał notariusz.

Swoboda ta znajdzie jednak dodatkowe ograniczenia. Otóż notariusz nie będzie mógł wydać nakazu, jeżeli:

• zasadność roszczenia budzi wątpliwości;
• roszczenie stało się wymagalne wcześniej niż w okresie 3 lat przed dniem złożenia wniosku o wydanie notarialnego nakazu zapłaty;
• wniosek nie spełnia warunków formalnych, w szczególności nie został złożony na urzędowym formularzu;
• o to samo roszczenie między tymi samymi uczestnikami jest w toku lub została prawomocnie zakończona sprawa wszczęta przed sądem powszechnym.

Pewnym ukrytym ograniczeniem dostępności nakazów dla wierzycieli okazać się może wprowadzony do ustawy limit – dany notariusz będzie mógł ich w miesiącu wydać nie więcej niż 200.

Szczególne regulacje związane z doręczeniem

Notarialny nakaz zapłaty musi zostać doręczony bezpośrednio do adresata. Projekt ustawy zakłada w tym zakresie specjalne warunki doręczenia (np. brak tzw. „fikcji doręczenia” przy podwójnym awizowaniu przesyłki oraz brak możliwości odbioru listu przez dorosłego domownika). Niemniej jednak, jeżeli adresat odmówi przyjęcia przesyłki zawierającej notarialny nakaz zapłaty, doręczenie będzie uznane za dokonane.

W kontekście doręczeń trzeba również pamiętać o tym, że propozycja nowelizacji zakłada, iż notarialne nakazy zapłaty będą mogły być doręczane również osobiście przez notariusza lub upoważnionych pracowników kancelarii notarialnej. Pracownik taki będzie miał uprawnienie do weryfikowania tożsamości osób, wobec których dokonują doręczeń.

Co jeżeli adresat nie zgadza się z otrzymanym nakazem?

Od notarialnego nakazu zapłaty będzie można złożyć sprzeciw w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia takiego nakazu, co do zasady, do notariusza, który wydał notarialny nakaz zapłaty. Sprzeciw będzie odformalizowanym pismem: wymagał będzie jedynie podpisu i ogólnego wyrażenia woli, by nakaz utracił moc. Dopiero skuteczne wniesienie sprzeciwu będzie powodowało natychmiastową utratę mocy nakazu.

Skuteczne wniesienie sprzeciwu notariusz stwierdzi protokołem, którego odpis zostanie doręczony zarówno wnioskodawcy, jak i osobie zobowiązanej (adresatowi sprzeciwu). Jeśli notariusz odmówi takiego stwierdzenia, osoba zainteresowana będzie mogła wnieść zażalenie do sądu okręgowego.

Jak dochodzić należności po uzyskaniu nakazu?

Docelowo notariusz wydaje wierzycielowi wypis notarialnego nakazu zapłaty wraz ze wzmianką o niewniesieniu sprzeciwu przez dłużnika. Takiemu dokumentowi sąd rejonowy ogólnej właściwości osoby zobowiązanej (dłużnika) musi jeszcze nadać klauzulę wykonalności i dopiero po jej uzyskaniu, sprawa będzie mogła zostać skierowana do egzekucji komorniczej. Tym samym zapewniono dodatkową kontrolę sądową zasadności wszczynania egzekucji z nakazu zapłaty, wydanego wcześniej przez notariusza.  

Notariusz sam dokona wpisu w księdze wieczystej

Zgodnie z planowanymi zmianami, notariusze będą uprawnieni do rozpoznawania wniosków o wpis w księdze wieczystej, dotyczących:

• ustanowienia odrębnej własności lokalu i obciążenia odrębnej własności lokalu ograniczonymi prawami rzeczowymi oraz innymi roszczeniami dotyczącymi tego lokalu;
• przyłączenia i odłączenia nieruchomości lub ich części, związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokalu, wraz z ujawnieniem w księgach wieczystych ograniczonych praw rzeczowych, ograniczeń w rozporządzaniu oraz innych praw i roszczeń.

Proponowane przepisy zawierają także wskazanie, że notariusz podejmuje inne czynności oraz rozpoznaje inne wnioski niezbędne do rozpoznania wniosku o wpis w księdze wieczystej dotyczący ustanowienia odrębnej własności lokalu, a także dokonuje sprostowania wpisów, których dokonał.

Co z nieruchomościami gruntowymi?

W zakresie uprawnień wynikających z propozycji nowelizacji, notariusze będą uprawnieni do działania wyłącznie w zakresie związanym z odrębną własnością lokali. Zatem uprawnienia wynikające z analizowanego projektu ustawy nie obejmą wpisów dotyczących nieruchomości gruntowych. Zainteresowany nadal będzie więc zdany na wpisy dokonywane przez sąd (lub referendarza sądowego).

Jak zaskarżyć wpis dokonany przez notariusza?

W tym zakresie nowelizacja przepisu nie przywiduje szczególnych rozwiązań. Projektodawca postanowił odesłać do przepisów Kodeksu Postępowania Cywilnego, z których wynikać będzie, że zaskarżenie wpisu notariusza będzie dokonywane na analogicznych zasadach, jak w przypadku wpisu referendarza sądowego. Tym samym – na taki wpis przysługiwać będzie skarga do sądu, który prowadzi daną księgę wieczystą. Skargę będzie trzeba wnieść w ciągu tygodnia od dnia doręczenia zawiadomienia o wpisie, a w przypadku braku zawiadomienia – od dnia dowiedzenia się o dokonaniu wpisu. Co ważne, sąd będzie taką sprawę rozpoznawał jako sąd pierwszej instancji. Nadal zatem zainteresowany będzie mógł odwoływać się od orzeczenia sądu w przedmiocie skargi na wpis notariusza – do sądu drugiej instancji. Kontrola działań notariusza będzie zatem dość szeroka.  

Co również istotne, notariusz, który dokonał wpisu, będzie miał obowiązek pouczyć między innymi wnioskodawcę o terminie i sposobie jego zaskarżenia. Takie pouczenie, wraz z zawiadomieniem o wpisie, wyśle też do osób, których prawa zostały wykreślone lub obciążone bądź na rzecz których wpis ma nastąpić.

Podsumowanie

Jak wynika z uzasadnienia projektu ustawy, planowane zmiany przepisów mają na celu odciążenie sądów w wypadkach względnie prostych i bezspornych, często mających wymiar bardziej techniczny i niekojarzących się ze sprawowaniem wymiaru sprawiedliwości. Powyższe z założenia ma skutkować skróceniem czasu rozpoznawania wybranych spraw.

Należy założyć, że uprawnienie do samodzielnego dokonywania przez notariuszy wpisów do ksiąg wieczystych, w krótkim czasie stanie się powszechną praktyką, ułatwiającą szczególnie sprzedaż deweloperską lokali mieszkalnych. Notariusz zdecydowanie szybciej niż sąd wieczystoksięgowy wpisze do księgi nie tylko prawo własności lokalu, ale także m.in. hipotekę obciążającą taki lokal – a takie wpisy są wymagane przy bankowym kredytowaniu zakupu lokalu. Należy przy tym założyć, że nowe rozwiązanie idzie w parze z rozwiązaniem wprowadzonym już z dniem 17 września 2022 r. Wówczas to weszła w życie zmiana przepisów ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U.2017.819 ze zm.). Zmiana ta ograniczała możliwości obciążania konsumentów dodatkowymi kosztami kredytu hipotecznego w okresie wyczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej. W konsekwencji – obecnie koszt taki może być wprawdzie naliczany, ale po wpisie podlega on zwrotowi na rzecz konsumenta. Jeśli nowe przepisy o notariuszach wejdą w życie – problem naliczania takich opłat może okazać się już zupełnie marginalny. Czas wyczekiwania na wpis będzie bowiem bardzo krótki. Nowe rozwiązania obejmą też nabywców niebędących konsumentami, co nie miało miejsca w przypadku zmian z września 2022 r. – i jest to rozwiązanie pozytywne. Natomiast nic nie zmieni się w przypadku nabywania własności nieruchomości gruntowych, np. zabudowanych domem jednorodzinnym, nawet o bardzo małej powierzchni. Tu nadal będzie trzeba oczekiwać na wpis prawa własności i hipoteki przez sąd, co może się wydawać swoistą dyskryminacją tego rodzaju nabywców.

Odnosząc się natomiast do wprowadzenia notarialnych nakazów zapłaty – zmiany te mogą nie mieć do końca praktycznego zastosowania. Nakazy te zbliżone będą do nakazów wydawanych już przez sądy w postępowaniu nakazowym, a te już teraz należą do rzadkości. Trudno jest bowiem powodowi spełnić formalne wymogi uzyskania takiego nakazu, co obrazowo sprowadza się do wykazania, że sam dłużnik wcześniej zaakceptował zasadność roszczenia. Co więcej, zniechęcający dla wierzyciela może okazać się rygorystyczny system doręczeń nakazu dłużnikowi. Dłużnikowi może opłacać się nie odbierać nakazu z poczty. Wydaje się, że dużo może zależeć od tego, czy sami notariusze stworzą własny, sprawny system doręczeń nakazów przez swoich pracowników, którzy aktywnie będą poszukiwać dłużnika w celu bezpośredniego doręczenia mu przesyłki. Wówczas – nawet jeśli adresat odmówi odbioru, doręczenie będzie w pełni skuteczne. Wprawdzie przepisy przewidują, że pracownik kancelarii notarialnej będzie miał uprawnienie do weryfikacji tożsamości adresata, ale szybko może się okazać, że bez pomocy Policji, nie będzie w stanie wymóc na adresacie okazania mu dokumentu tożsamości.

Zniechęcająca może także okazać się łatwość, z jaką dłużnik będzie mógł pozbawić nakazu mocy. Wystarczające będzie tak naprawdę wysłanie do notariusza prostego oświadczenia, że z nakazem się nie zgadza.

Wreszcie wspomnieć należy, że na ten moment nie zostały jeszcze sprecyzowane dokładne koszty uzyskania przez zainteresowanego nakazu zapłaty. Należy założyć, że zostanie to dookreślone dopiero w stosownym rozporządzeniu wykonawczym do ustawy. Nie ma też informacji, co gdy zainteresowany uiści wprawdzie stosowną opłatę (taksę), lecz adresat nakazu doprowadzi do utraty przez nakaz mocy. Być może wierzyciel będzie mógł dochodzić później zwrotu takiego kosztu, gdy skieruje swoje roszczenie do zwykłego procesu sądowego – jednak na ten moment nie jest to doprecyzowane i może budzić spore wątpliwości.