Zegar tyka w sprawie planów ogólnych – co powinien wiedzieć inwestor?

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązuje już od 24 września 2023 roku. Zakłada ona wygaszenie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin i wprowadzenie planów ogólnych. W związku z tym, że studia mają obowiązywać maksymalnie do 31 grudnia 2025 roku, a nieuchwalenie planu ogólnego do tej daty utrudni procesy inwestycyjne, coraz więcej gmin aktualnie przystępuje do prac nad planami ogólnymi. Inwestorzy muszą zatem trzymać rękę na pulsie, by nie przegapić terminów na składanie wniosków i uwag do projektów planów ogólnych.

Dlaczego jest to tak ważne? Wyjaśniamy poniżej.

Dotychczasowe studium

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to akt, w którym określa się politykę przestrzenną gmin i który wiąże przy uchwalaniu planów miejscowych.

Ustawodawca uznał, że akt ten ma jednak zbyt małe znaczenie w kształtowaniu polityki przestrzennej – nie jest to akt prawa miejscowego i nie muszą być z nim zgodne decyzje o warunkach zabudowy. Dodatkowo w różnych gminach studia mają różny poziom szczegółowości, jednak zwykle są dość obszernymi dokumentami. Dlatego też zdecydowano się wyeliminować instytucję studium i wprowadzić nowy instrument planistyczny, który ma powyższym problemom zaradzić.

Plan ogólny

Plan ogólny, podobnie jednak jak studium, ma obejmować zasadniczo obszar całej gminy. Co jednak jest istotną różnicą – plan ogólny to akt prawa miejscowego, zatem po uchwaleniu będzie opublikowany w dzienniku urzędowym województwa.

W założeniu plan ogólny ma być bardziej zwięzły niż studium, czytelny i ustandaryzowany na terytorium całego kraju. Dlatego też ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawiera katalog ustaleń, które powinny znaleźć się w planie ogólnym.

Obligatoryjnie w planie ogólnym powinny być wyznaczone:

• rozłączne strefy planistyczne – ustawa przewiduje zamknięty katalog stref planistycznych. Cały obszar gminy w planie ogólnym będzie przyporządkowany do jakiejś strefy planistycznej. Strefy te nie mogą się wzajemnie pokrywać, jednak ustawa przewiduje strefy wielofunkcyjne (np. wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną), a w rozporządzeniu wykonawczym określono dopuszczalne przeznaczenia w ramach poszczególnych stref. Podczas wyznaczania stref planistycznych przewidujących zabudowę mieszkaniową, w pierwszej kolejności należy uwzględnić obszary, dla których w obowiązujących planach miejscowych określono przeznaczenie umożliwiające realizację tej funkcji.
• gminne standardy urbanistyczne, które obejmują gminny katalog stref planistycznych, a w nim profil funkcjonalny stref planistycznych oraz wskaźniki zabudowy, takie jak maksymalna nadziemna intensywność zabudowy, maksymalna wysokość zabudowy, maksymalny udział powierzchni zabudowy czy minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej. W gminnych standardach urbanistycznych będzie można ustalić gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej.

W ramach gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej gmina może wprowadzić wymóg, by teren inwestycji o funkcji mieszkaniowej miał zapewniony odpowiedni dostęp m.in. do szkoły podstawowej oraz obszarów zieleni publicznej. Jeżeli gmina ustali te standardy, będzie mogła przeznaczyć teren w planie miejscowym pod funkcję mieszkaniową, jeżeli każda działka ewidencyjna na tym terenie spełni standardy. Również wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku mieszkaniowego, będzie możliwe, jeśli każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełni standardy dostępności infrastruktury społecznej określone w planie ogólnym.

Ponadto gmina będzie mogła wyznaczyć́ w planie ogólnym obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej. Te obszary są wyjątkowo istotne z perspektywy inwestora.

Obszar uzupełnienia zabudowy określa miejsca, w których można wydać decyzję o warunkach zabudowy. Jeżeli gmina nie wyznaczy tego obszaru, nie będzie mogła wydawać decyzji o warunkach zabudowy, a inwestycje będą mogły być realizowane wyłącznie w miejscach, w których będzie obowiązywał pozwalający na to plan miejscowy. Plan ogólny nie stanowi bowiem samodzielnej podstawy do wydawania pozwoleń na budowę. Wiąże przy uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.

Z kolei obszary zabudowy śródmiejskiej będą determinowały, czy na danym terenie można zastosować przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych przewidziane właśnie dla takiej zabudowy.

Terminowe obowiązywanie studiów

Aktualnie, w okresie przejściowym, gdy gminy nie mają jeszcze uchwalonych planów ogólnych, w mocy pozostają dotychczasowe studia. Jednak prace nad planami ogólnymi powinny się już toczyć, ponieważ graniczna data, po której studia wygasną to 31 grudnia 2025 roku.

Jeżeli w danej gminie do końca 2025 roku nie wejdzie w życie plan ogólny, ograniczone będzie uchwalanie innych aktów planistycznych oraz wydawanie decyzji lokalizacyjnych na wnioski złożone od dnia 1 stycznia 2026 roku aż do czasu uchwalenia planu ogólnego.

Oznacza to, że niedochowanie terminu spowoduje brak możliwości realizowania polityki przestrzennej w gminie.

Procedura uchwalania planu ogólnego

W procedurze planistycznej możliwa i konieczna jest partycypacja społeczna. Po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego wójt (burmistrz albo prezydent) ogłosi o tym fakcie, określając sposób i miejsce składania wniosków do projektu planu ogólnego oraz termin ich składania. Termin ten nie może być krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia. Następnie wójt zawiadamia właściwe organy, sporządza projekt planu, występuje o opinie i uzgodnienia, a później ogłasza o rozpoczęciu konsultacji społecznych. W ramach konsultacji społecznych, w zależności od formy, jaką wyznaczy wójt, można składać uwagi do planu oraz np. uczestniczyć w spotkaniach otwartych, czy spacerach studyjnych.

Kluczowe są zatem dwa terminy – składania wniosków oraz konsultacji społecznych.

Pomimo tego, że plan ogólny determinuje przepisy planów miejscowych oraz możliwość ustalania warunków zabudowy w formie decyzji, ustawa nie przewiduje obowiązku odszkodowawczego za ustalenia planu ogólnego, nawet w przypadku gdy wprowadza on zakaz zabudowy.

Tym samym ważne jest, by aktywnie uczestniczyć w procedurze planistycznej.

Podsumowanie

Plan ogólny z pewnością będzie ważnym instrumentem planistycznym, który w istotny sposób wpłynie na politykę przestrzenną gmin. To właśnie w planie ogólnym znajdą się wytyczne dla planów miejscowych oraz to plan ogólny będzie stanowił podstawę wydawania decyzji lokalizacyjnych. Mając na uwadze jak ważnym dokumentem będzie, konieczne jest weryfikowanie, czy gmina przystąpiła już do jego sporządzenia, by w odpowiednim momencie móc wypowiedzieć się co do proponowanych rozwiązań.