Po okresie legislacyjnego zastoju spowodowanego różnymi uwarunkowaniami politycznymi, ustawodawca w końcu podjął działania nad nowymi projektami ustaw. Dotyczy to również prawa nieruchomości. Poniżej przedstawiamy przegląd ciekawszych propozycji zmian, które w ostatnim czasie wpłynęły do Sejmu.
KOWR nie sprzeda gruntu, ale…
Należy pamiętać, że do 30 kwietnia 2026 roku obowiązuje nadal zakaz zbywania nieruchomości rolnych z zasobu państwowego. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, w okresie 10 lat od dnia wejścia w życie tej ustawy wstrzymuje się sprzedaż nieruchomości, ich części oraz udziałów we współwłasności nieruchomości należących do tego zasobu.
Istnieją jednak wyjątki od tego zakazu. Między innymi, niezależnie od areału gruntu, zakaz nie dotyczy nieruchomości które (1) w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego albo (2) decyzjach o warunkach zabudowy przeznaczone są na cele inne niż rolne.
Dnia 6 czerwca 2024 do Sejmu wpłynął poselski projekt ustawy zmieniającej te przepisy. Zgodnie z nową propozycją, do katalogu aktów planistycznych zwalniających z zakazu sprzedaży ma zostać dodany plan ogólny (druk sejmowy nr 497). Plan ogólny to nowy instrument planistyczny, który ma zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Najpóźniej do 31 grudnia 2025 roku wszystkie studia wygasną a w ich miejsce mają być uchwalone plany miejscowe.
Projekt ustawy przewiduje istotną regulację o charakterze przejściowym: do dnia wejścia w życie planu ogólnego na terenie danej gminy, za taki plan ogólny uznaje się obowiązujące w danej gminie studium. To istotna zmiana, która może dość istotnie rozszerzyć możliwość nabywania państwowych gruntów rolnych przed upływem 10-letniego okresu zakazu.
Krótsze terminy na naliczenie opłaty adiacenckiej
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami w przypadku podziału geodezyjnego nieruchomości lub po stworzeniu przez gminę warunków przyłączenia do infrastruktury technicznej lub możliwości korzystania z wybudowanej drogi, może zostać naliczona opłata adiacencka. Jest ona obliczana jako procent wzrostu wartości gruntu wynikającego z dokonanego podziału lub ulepszeń infrastruktury. Procent ten jest ustalany przez uchwałę rady gminy. Dla infrastruktury technicznej, takiej jak sieci czy droga, opłata adiacencka może wynosić do 50% wzrostu wartości (przy opłacie „podziałowej” – do 30%).
Obecnie gmina ma aż 3 lata na wszczęcie postępowanie w sprawie opłaty adiacenckiej. Warto zauważyć, że postępowanie musi być wszczęte w tym czasie, natomiast decyzja może zapaść później, co wydłuża okres niepewności właściciela gruntu.
Do Sejmu wpłynął komisyjny projekt ustawy, która ma skracać ten 3-letni termin do 18 miesięcy, co jest korzystne dla właścicieli nieruchomości. Projekt zakłada także korzystną regulację, zgodnie z którą w przypadku, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne przed dniem wejścia w życie nowelizacji, wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 18 miesięcy od dnia ostateczności takiej decyzji lub prawomocności orzeczenia. Analogiczny przepis ma dotyczyć także sytuacji, gdy stworzenie warunków polepszających infrastrukturę dotyczącą nieruchomości nastąpiło przed dniem wejścia w życie nowelizacji. Należy bardzo pozytywnie ocenić takie zmiany.
Prostsza zmiana sposobu użytkowania obiektu
Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego często jest traktowana przez inwestorów z lekceważeniem, a nawet pomijana, co może prowadzić do poważnych konsekwencji. Każdą zmianę, odbiegającą od pierwotnie zaprojektowanego przeznaczenia, należy ocenić przez pryzmat dopuszczalności, kierując się treścią obowiązującego aktu planistycznego mającego zastosowanie do danego obiektu. Na przykład, jeżeli w budynku położonym na terenie mieszkaniowym, zgodnie z planem miejscowym, inwestor podejmie działalność usługową, to zasadniczo taka zmiana nie będzie dopuszczalna – chyba że inwestor uzyska zmianę planu miejscowego (ewentualnie zmianę decyzji o warunkach zabudowy). Niezgodna z prawem zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego może skutkować wstrzymaniem użytkowania obiektu budowlanego, a w skrajnych przypadkach nakazaniem przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania obiektu.
Obecnie kluczowe jest zaświadczenie wydane przez właściwy organ planistyczny gminy. Zgodnie z art. 71 ust. 2 pkt 4 Prawa budowlanego do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu należy dostarczyć m.in. zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego składa się do organu administracji architektoniczno-budowlanej, co w niektórych przypadkach prowadzi do dublowania pracy, ponieważ ten sam organ wydaje zarówno zaświadczenie, jak i przyjmuje. Jest tak w miastach na prawach powiatu, gdzie prezydent miasta jest jednocześnie organem planistycznym i budowlanym. To niepotrzebne dublowanie pracy organu budowlanego. Z drugiej strony, gdy organem planistycznym jest starosta, musi się on opierać na dokumencie wydawanym przez wójta/burmistrza miasta – co również wydłuża procedury.
Komisyjny projekt ustawy o zmianie Prawa budowlanego (druk sejmowy nr 444), który wpłynął do Sejmu 9 maja 2024 roku, ma na celu uproszczenie tej procedury. Zgodnie z proponowaną zmianą, nie będzie już wymagane zaświadczenie wójta (burmistrza, prezydenta) o zgodności sposobu użytkowania obiektu z aktem planistycznym. Inwestor ma być jedynie obowiązany do załączenia do zgłoszenia decyzji WZ, w przypadku braku planu miejscowego. Ta zmiana ma na celu usunięcie niepotrzebnego wymogu formalnego i należy ocenić ją pozytywnie.
Prostszy sposób na schron
W związku z obecną sytuacją geopolityczną, Sejm od marca 2024 roku pracuje nad projektem ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane i niektórych innych ustaw, mającym na celu ułatwienie i przyspieszenie formalności związanych ze wznoszeniem budowli ochronnych. Ustawodawca planuje wprowadzić do prawa budowlanego nowe definicje –„schronu”, „budowli ochronnej” oraz „ukrycia”.
Projekt zakłada również, że nowo wznoszone garaże wielostanowiskowe oraz obiekty użyteczności publicznej, o ile nie przewidziano w nich schronów, powinny posiadać pomieszczenia spełniające przynajmniej minimalne wymagania ukrycia takiej liczby osób, która wynika z założeń projektowych dla danego budynku. Wprowadzenie takiego przepisu, oznacza m.in. że deweloperzy będą musieli uwzględnić te wymogi w swoich projektowych, co prawdopodobnie zwiększy koszty inwestycji.
Budowa znajdujących się pod ziemią lub częściowo zagłębionych w gruncie budowli ochronnych o powierzchni użytkowej do 35 m2 ma być objęta zgłoszeniem, bez obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę.
Dodatkowo, kwestie związane z ochroną ludności mają być także uwzględniane na etapie tworzenia planów miejscowych.
0 Komentarzy