Resort rozwoju zaprezentował projekt ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Jednym z rozwiązań ma być moratorium na pobieranie opłaty planistycznej. Pomysł, choć na pierwszy rzut oka korzystny dla inwestorów, może nie przynieść spodziewanych rezultatów.
Kiedy gmina pobiera opłatę planistyczną?
Obecnie opłata planistyczna jest pobierana, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wzrosła wartość nieruchomości, a jednocześnie właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość. Gmina ustala wysokość opłaty planistycznej w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, nie wyższym niż 30% tego wzrostu (stawka ustalana jest w MPZP). Co ważne, opłata ta jest dochodem własnym gminy. Czas na ustalenie opłaty planistycznej jest ograniczony – gmina powinna wszcząć procedurę w ciągu pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Opłaty planistycznej można więc uniknąć, jeżeli właściciel poczeka ze zbyciem nieruchomości 5 lat, licząc od dnia wejścia w życie MPZP. Takie rozwiązanie zniechęca do sprzedaży nieruchomości wcześniej i opóźnia rozpoczęcie inwestycji.
Strata samorządów, korzyść inwestorów?
Wprowadzenie moratorium na pobieranie opłat planistycznych w terminie dwóch lat od wejścia w życie ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe pozornie wydaje się dobrym pomysłem. Pytanie tylko czy w planowanym kształcie realnie przysłuży się inwestorom, biorąc pod uwagę negatywne konsekwencje finansowe, jakie może mieć dla samorządów? W przypadku gruntów rolnych, dla których uchwalane są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego przewidujące zabudowę mieszkaniową, renta planistyczna stanowi istotny wpływ do budżetu gminy. Jego utrata może zniechęcać gminy do przeznaczania kolejnych gruntów na cele mieszkaniowe dopóki nie upłynie okres moratorium. Jeżeli jednak położyć na szali korzyści społeczne wynikające z pobudzenia budownictwa mieszkaniowego to taki doraźny spadek dochodów może w dłuższej perspektywie czasowej okazać się nie tak dotkliwy.
Dwa lata to za mało
Kolejnym problemem wydaje się przewidywany czas moratorium – to jest dwa lata od wejścia w życie ustawy. To okres zdecydowanie za krótki – mając na względzie cel takiej regulacji. Sama procedura planistyczna jest bardzo długa – w praktyce rzadko udaje się ją zamknąć w dwóch latach. Gminy będą mogły przeczekać okres moratorium, a istniejące na dzień wejścia w życie takiej regulacji tereny inwestycyjne są już i tak często „przebrane” i mają swoich docelowych inwestorów. W tej sytuacji omawiana zmiana może nie pobudzić znacząco budownictwa mieszkaniowego, zmniejszając jednocześnie i tak już nadszarpniętą zasobność samorządowych portfeli. Dodatkowo taka zmiana może spowodować okresowe wzrosty cen nieruchomości. Niektórzy właściciele zachęceni brakiem opłaty planistycznej mogą chcieć przetrzymać swoje nieruchomości do czasu wejścia w życie moratorium, a inni szybciej je sprzedać by zdążyć przed opłatą. Rezultatem byłoby zmniejszenie podaży w okresach przed i po moratorium, a przez to także wzrost cen, przedzielonych dwuletnim okresem zwolnienia z opłaty, kiedy to właściciele będą chcieli skorzystać z okazji i sprzedać nieruchomości bez konieczności uiszczania opłaty planistycznej. Natomiast w czasie obowiązywania moratorium ceny mogą nieco spaść, ale trudno się spodziewać znaczących zmian.
A może zasób gminny?
Być może lepszym rozwiązaniem byłoby bezterminowe zwolnienie z renty planistycznej inwestorów, którzy w ramach danej inwestycji zobowiązaliby się do przekazania pewnej puli mieszkań do zasobu gminnego. W ten sposób zostałoby wprowadzone długoterminowe rozwiązanie mogące procentować przez wiele lat, a przy tym gminy nie traciłyby dochodu. Taka zmiana byłaby też bezpieczniejsza dla stabilności
0 Komentarzy