Zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym – informacja dla inwestorów

Na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw[1] („Ustawa nowelizująca”) doszło do największej w ostatnich latach zmiany w systemie zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca wprowadził zmiany, które kierunkowo dotyczą:

1. wyeliminowania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania z systemu prawa,
2. zastąpienia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przez nowy instrument planistyczny – plan ogólny gminy,
3. doprowadzenia do ograniczenia roli warunków zabudowy w systemie planowania przestrzennego (przez znaczące ograniczenie możliwości uzyskiwania takich instrumentów planistycznych przez inwestorów, a także wprowadzenie terminowych decyzji WZ – 3 letnich),
4. bardziej kierunkowego i szczegółowego określania wytycznych urbanistycznych w planie ogólnym – w porównaniu z tym co zawarte było w studium,
5. związania organów wydających decyzje WZ (w przypadkach gdy wydanie decyzji WZ będzie możliwe) postanowieniami planów ogólnych (dotychczas przy wydawaniu decyzji WZ postanowienia studium nie były wiążące),
6. wyeliminowania z dniem 1 stycznia 2026 roku specustawy mieszkaniowej z systemu prawa,
7. wprowadzenia nowego instrumentu planistycznego – szczególnej postaci miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – to jest zintegrowanego planu inwestycyjnego.

Pomimo, że wskazane zmiany w większości weszły w życie przeszło rok temu, to w całości omawiana nowelizacja ziści się dopiero z końcem 2025 roku kiedy to w większości gmin powinny zostać uchwalone plany ogólne. Procedury planistyczne są już w toku.

Poniżej przygotowaliśmy dla Państwa krótkie omówienie najważniejszych zmian dotyczących MPZP i planu ogólnego oraz decyzji WZ.

 I. Plan ogólny gminy zamiast studium

Zgodnie z Ustawą nowelizującą obowiązujące aktualnie studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego wygasną najpóźniej z dniem 31 grudnia 2025 roku – z mocy samego prawa.

Studium – jako instrument planowania przestrzennego – ma być zastąpione przez plan ogólny gminy (poszczególne gminy pracują aktualnie nad takimi aktami planowania przestrzennego).

Do czasu wygaśnięcia studiów, w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tam gdzie mowa o planie ogólnym, należy przez to rozumieć studium (jednak wyłącznie do czasu uchwalenia planu ogólnego, względnie do czasu wygaśnięcia studium z mocy samego prawa).

Poniżej krótko przedstawiamy główne cechy nowego aktu planowania przestrzennego jakim jest plan ogólny, w tym:

• strefy planistyczne – element obligatoryjny planu ogólnego,
• gminne standardy urbanistyczne – element obligatoryjny planu ogólnego,
• obszary uzupełnienia zabudowy – element fakultatywny planu ogólnego,
• obszary zabudowy śródmiejskiej – element fakultatywny planu ogólnego,
• związanie przy wydawaniu decyzji WZ,
• związanie przy wydawaniu PNB.

Strefy planistyczne – element obligatoryjny planu ogólnego

1. Na podstawie zasad obowiązujących przy uchwalaniu studium, w tym akcie wskazywało się wyłącznie kierunki zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz w przeznaczeniu terenów, a także kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów, w tym tereny przeznaczone pod zabudowę i tereny wyłączone z zabudowy – ustawodawca nie wskazywał szczegółowo, jakie to mają być kierunki.
2. W odróżnieniu od studium, plan ogólny ma zawierać, obligatoryjnie, szczegółowe określenie „stref planistycznych”, wymienionych wiążąco w ustawie.
3. W planie ogólnym można ustalić następujące strefy planistyczne:

• • strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną,
  • strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną,
  • strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową,
  • strefa usługowa,
  • strefa handlu wielkopowierzchniowego,
  • strefa gospodarcza,
  • strefa produkcji rolniczej,
  • strefa infrastrukturalna,
  • strefa zieleni i rekreacji,
  • strefa cmentarzy,
  • strefa górnictwa,
  • strefa otwarta,
  • strefa komunikacyjna.

4. W przypadku dwóch pierwszych, wskazanych powyżej stref (najbardziej istotnych w działalności deweloperskiej – mieszkaniowej):

• • w pierwszej kolejności uwzględnia się obszary, dla których w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej, oraz obszary uzupełnienia zabudowy w ramach istniejącej zabudowy,
  • suma chłonności terenów niezabudowanych w tych strefach w całej gminie, w tym luk w istniejącej zabudowie, nie może być mniejsza niż 70% oraz większa niż 130% wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie.

Gminne standardy urbanistyczne – element obligatoryjny planu ogólnego

Kolejnym elementem obligatoryjnym planu ogólnego jest określenie tzw. gminnych standardów urbanistycznych.

Gminne standardy urbanistyczne obejmują:

• gminny katalog stref planistycznych,
• oraz mogą obejmować gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej.

1. Gminny katalog stref planistycznych (element obligatoryjny) – określa się w nim:

• • profil funkcjonalny stref planistycznych,
  • wartości maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy oraz maksymalnego udziału powierzchni zabudowy – w strefach planistycznych, o których mowa w art. 13c ust. 2 pkt 1-7 ustawy, czyli także w strefach obejmujących zabudowę wielorodzinną i jednorodzinną mieszkaniową,
  • wartości minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej – w strefach planistycznych, o których mowa w art. 13c ust. 2 pkt 1-10, czyli także w strefach obejmujących zabudowę wielorodzinną i jednorodzinną mieszkaniową.

2. Gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej (element fakultatywny):

• • obejmują zasady zapewnienia dostępu do następujących obiektów infrastruktury społecznej: (1) szkoła podstawowa – publiczna i (2) obszary zieleni publicznej,
  • przez zapewnienie dostępu do szkoły podstawowej rozumie się położenie działki ewidencyjnej w odległości nie większej niż (1) 1500 m w miastach i (2) 3000 m poza miastami, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do budynku szkoły podstawowej,
  • przez zapewnienie dostępu do obszarów zieleni publicznej rozumie się położenie działki ewidencyjnej w odległości nie większej niż (1) 1500 m od obszarów zieleni publicznej o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 3,0 ha (2) 3000 m od obszaru zieleni publicznej o powierzchni nie mniejszej niż 20 ha, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do granicy obszaru zieleni publicznej.

UWAGA! W przypadku ustalenia gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego można wyznaczyć teren o przeznaczeniu umożliwiającym realizację funkcji mieszkaniowej, jeżeli każda działka ewidencyjna na tym terenie spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub możliwe do realizacji na podstawie tego lub innego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

UWAGA! W przypadku ustalenia gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej, wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa, jest możliwe, jeżeli każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji.

UWAGA! W ramach gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej dopuszcza się ustalenie innych – bardziej korzystnych dla inwestora wartości (kwestia indywidualnych uwag i działania inwestora).

Obszary uzupełnienia zabudowy – element fakultatywny planu ogólnego

Tylko w przypadkach, gdy dany teren będzie leżał w obszarze uzupełnienia zabudowy oznaczonym w planie ogólnym możliwe będzie uzyskanie dla tego terenu decyzji o warunkach zabudowy. Sposób wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy będzie ustalany na podstawie rozporządzenia wydanego przez ministra właściwego do spraw budownictwa.

Obszary zabudowy śródmiejskiej – element fakultatywny planu ogólnego

1. Należy przez to rozumieć położony w mieście obszar zwartej, intensywnej zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Może być określony w planie ogólnym. Znaczenie praktyczne – ustawa przewiduje dla obszaru zabudowy śródmiejskiej bardziej korzystne inwestycyjnie parametry w pewnych obszarach, np. powierzchni biologicznie czynnej. Przy uchwalaniu MPZP musi być on zgodny z planem ogólnym, w szczególności minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej musi być nie mniejszy niż minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej określony dla strefy planistycznej obejmującej teren, jednak w przypadku terenu położonego w obszarze zabudowy śródmiejskiej – nie mniejszy niż 2/3 minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej określonego dla strefy planistycznej obejmującej teren.
2. Do dnia wejścia w życie planu ogólnego gminy w danej gminie obszary zabudowy śródmiejskiej określone w dotychczasowym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin lub dotychczasowych MPZP pozostają obszarami zabudowy śródmiejskiej.

Związanie przy wydawaniu decyzji WZ

Wszystkie wskazane powyżej elementy planu ogólnego – strefy planistyczne, gminne standardy urbanistyczne, obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej, są wiążące w zakresie wydawania decyzji WZ (zmiana w stosunku do aktualnego jeszcze charakteru studium). Decyzja WZ może być wydana wyłącznie dla określonego w planie ogólnym obszaru uzupełnienia zabudowy.

Związanie przy wydawaniu PNB

Aktualna pozostaje zasada, że akt planowania przestrzennego pierwszego poziomu (studium jeszcze aktualnie) nie jest wiążący i nie jest badany przy wydawaniu PNB – tutaj organ AB bada wyłącznie zgodność projektu z MPZP/decyzją WZ.

II. Zmiany w procedurze uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

1. Rozszerzenie kręgu podmiotów, które mogą wnioskować o podjęcie uchwały wszczynającej prace nad MPZP – ustawa nowelizująca przewiduje, że prace nad projektem MPZP będą mogły rozpocząć się w wyniku zgłoszenia w ramach obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej, o której mowa w art. 41a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.
2. Obiekty handlu wielkopowierzchniowego oraz większość instalacji OZE (o mocy 150/1000 kW) będą mogły być realizowanie wyłącznie na podstawie MPZP – bez możliwości uzyskania decyzji WZ.
3. UWAGA! MPZP na nowych zasadach może określać:

• • maksymalną intensywność zabudowy,
  • maksymalną liczbę miejsc do parkowania,
  • linie zabudowy dla kondygnacji podziemnych.

4. Instalacje PV na budynkach – MPZP przewidujący możliwość lokalizacji budynków umożliwia również lokalizację zamontowanych na budynku instalacji odnawialnych źródeł energii wykorzystujących do wytwarzania energii wyłącznie energię promieniowania słonecznego.
5. Możliwość zakazania działalności/zabudowy niezgodnej z MPZP – w przypadku zmiany zagospodarowania terenu w sposób sprzeczny z obowiązującym planem miejscowym wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, zakazać właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zagospodarowania terenu w sposób sprzeczny z obowiązującym planem miejscowym.

Dotychczasowe przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawierały takiego literalnie wysłowionego przepisu – samowolę urbanistyczną wywodziło się z przepisów Prawa budowlanego dotyczących postępowania naprawczego.

6. Uproszczona procedura planistyczna – w określonych przypadkach uchwalenie i zmiana MPZP może nastąpić przy wykorzystaniu nowej, uproszczonej procedury planistycznej. Jej zaletami są skrócenie czasu procedowania, ograniczenia zakresu konsultacji społecznych, a także skrócenie terminu tych konsultacji, uzgadniania i opiniowania.

MPZP można zmienić w uproszczonej procedurze planistycznej, m.in. jeżeli plan miejscowy albo jego zmiana dotyczy wyłącznie lokalizacji instalacji odnawialnych źródeł energii innych niż elektrownie wiatrowe, o ile nie dojdzie do zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

III Zintegrowane plany inwestycyjne („ZPI”)

Zintegrowany plan inwestycyjny:

• jest formą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jest uchwalany w podobnej procedurze co MPZP),
• w systemie prawa zajmuje miejsce rozwiązań zawartych w specustawie mieszkaniowej (przy czym będzie miał zdecydowanie szersze zastosowanie),
• stanowi istotne novum w systemie prawnym w tym znaczeniu, że stanowi formę „wnioskowego” planu zagospodarowania przestrzennego (na wniosek inwestora),
• może być uchwalony dla terenu, dla którego już obowiązuje MPZP – w takim wypadku wejście w życie ZPI wygasza aktualny MPZP w całości lub w części,
• musi być zgodny z obowiązującym dla danego terenu planem ogólnym (podobnie jak specuchwała mieszkaniowa uchwalana zgodnie ze specustawą mieszkaniową).

Wniosek inwestora o uchwalenie ZPI nie wiąże gminy. Poniżej zostanie opisana procedura uchwalenia ZPI.

Przy ZPI konieczne jest podpisanie umowy urbanistycznej z gminą.

Procedura uchwalenia ZPI

1. Rada gminy może uchwalić ZPI na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem wójta/burmistrza/prezydenta miasta.
2. Wniosek powinien zawierać w szczególności określenie inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej (inwestycja uzupełniająca jest formą partycypacji inwestora w rozwój gminy, swoistą daniną inwestora w zamian za uchwalenie ZPI).

Inwestycja uzupełniająca – należy przez to rozumieć inwestycję w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy sieci uzbrojenia terenu w rozumieniu art. 2 pkt 11 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1990, z 2022 r. poz. 1846 i 2185 oraz z 2023 r. poz. 803, 1615 i 1688), dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, obszarów zieleni publicznej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową – o ile służą obsłudze inwestycji głównej.

3. Wniosek o ZPI może być złożony przez kilku inwestorów.
4. Do wniosku o uchwalenie ZPI dołącza się projekt ZPI – oznacza to, że to inwestor ponosi kluczowe koszty, to jest koszty obsługi urbanistycznej i koszty przygotowania projektu planu.
5. Kompletny wniosek o ZPI wójt/burmistrz/prezydent miasta obligatoryjnie przekazuje do rady gminy.
6. Rada gminy może wyrazić (nie musi) zgodę na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego. To jest kluczowe ryzyko – podjęcie przez inwestora działań w celu sporządzenia projektu ZPI bez gwarancji jego uchwalenia. W przypadku ZPI wydaje się, że kluczowe będzie najpierw wstępne rozeznanie tematu w gminie/mieście.
7. Jeżeli rada gminy wyrazi zgodę na przystąpienie do sporządzania ZPI:

• • odbywa się normalna procedura planistyczna dotycząca konsultacji społecznych,
  • gmina prowadzi z inwestorem negocjacje dotyczące umowy urbanistycznej,
  • możliwe jest wprowadzenie zmian do ZPI na tym etapie, w szczególności wynikających z konsultacji społecznych/uzgodnień/opinii.

8. Inwestor zobowiązuje się na rzecz gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej przez umowę urbanistyczną.

Umowa urbanistyczna – stanowi szczególny rodzaj umowy zawieranej w związku z uchwaleniem ZPI. Zawierana jest przed uchwaleniem ZPI i działa pod warunkiem jego uchwalenia. Postanowienia umowy urbanistycznej służą wdrożeniu inwestycji uzupełniającej.

Inwestor może w umowie urbanistycznej zobowiązać się w szczególności do:

• • przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej,
  • pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość, na której ma być zrealizowana inwestycja uzupełniająca,
  • pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (utrata wartości z uwagi na uchwalenie MPZP).

W umowie urbanistycznej gmina może:

• • zobowiązać się do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy,
  • zwolnić inwestora w całości lub w części z renty planistycznej.

Skutki prawne umowy urbanistycznej powstają z dniem wejścia w życie zintegrowanego planu inwestycyjnego w brzmieniu określonym w załączniku do umowy urbanistyczne.

Umowę urbanistyczną zawiera się w formie aktu notarialnego.

Stronami umowy urbanistycznej może być kilku inwestorów, którzy złożyli jeden wniosek o uchwalenie ZPI.

9. Poprawki do projektu ZPI przez radę gminy – rada gminy nie może wnieść poprawek do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego.

IV. Zmiany w zasadach partycypacji społecznej

1. Ustawodawca zwiększył znaczenie partycypacji społecznej w procesie planistycznym.
2. Nowe formy konsultacji społecznych i obowiązek zastosowania co najmniej trzech form, po jednej z każdej grupy:
   • zbieranie uwag – minimalny termin do wnoszenia uwag został wydłużony z 14 dni do 28 dni,
   • spotkania otwarte, panele eksperckie lub warsztaty, poprzedzone prezentacją projektu aktu planowania przestrzennego,
   • spotkania plenerowe lub spacery studyjne, zorganizowane na obszarze objętym aktem planowania przestrzennego, ankiety lub geoankiety, wywiady, prowadzenie punktu konsultacyjnego lub dyżury projektanta.
3. Okres prowadzenia ankiet lub geoankiet jest taki sam jak okres zbierania uwag i wynosi 28 dni.
4. Pozostałe nowe formy konsultacji społecznych należy przeprowadzić:
   • nie wcześniej niż po upływie 7 dni od dnia rozpoczęcia konsultacji społecznych, a jednocześnie
   • nie później niż na 7 dni przed ostatnim dniem 28-dniowego terminu na zbieranie uwag i ankiet lub geoankiet.

V. Zmiany związane z decyzjami o warunkach zabudowy

1. Po 1 stycznia 2026 roku trudniej będzie uzyskać decyzję WZ – nowa zabudowa będzie mogła być lokalizowana przede wszystkim na podstawie MPZP.
2. Uzyskanie decyzji WZ dla danego terenu będzie możliwe tylko wtedy, gdy teren ten będzie leżał w obszarze uzupełnienia zabudowy oznaczonym w planie ogólnym. Sposób wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy będzie ustalany na podstawie rozporządzenia wydanego przez ministra właściwego do spraw budownictwa.
3. W przypadku ustalenia gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej, wydanie decyzji WZ dla budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa, jest możliwe, jeżeli każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji.
4. Wszystkie elementy planu ogólnego (strefy planistyczne, gminne standardy urbanistyczne, obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej), są wiążące w zakresie wydawania decyzji WZ, inaczej niż w przypadku studium.
5. Wyłącznie na podstawie MPZP, bez możliwości uzyskania decyzji WZ, będą mogły być realizowane:
   • obiekty handlu wielkopowierzchniowego,
   • niezamontowane na budynku instalacje OZE lokalizowane:
     • na użytkach rolnych klasy I-III i gruntach leśnych,
     • na użytkach rolnych klasy IV, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 150 kW lub wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej,
     • na innych gruntach, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 1000 kW.

6. Do dnia utraty mocy studium w danej gminie zmiana zagospodarowania terenu dotycząca ww. instalacji OZE może nastąpić również na podstawie decyzji WZ.
7. Do spraw dotyczących wydania decyzji WZ, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem 24 września 2023 roku, stosuje się dotychczasowe przepisy.
8. Do spraw dotyczących wydania decyzji WZ, wszczętych od dnia 24 września 2023 roku i przed dniem utraty mocy studium w danej gminie stosuje się przepisy dotychczasowe, z wyjątkiem przepisów dotyczących wydania decyzji WZ dla terenu położonego na obszarze uzupełnienia zabudowy.
9. Wydanie decyzji WZ na wniosek złożony od dnia 1 stycznia 2026 r. jest możliwe, jeżeli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny gminy, a w przypadku gdy wniosek dotyczy terenu położonego w więcej niż jednej gminie – jeżeli w tych gminach weszły w życie plany ogólne gmin.
10. Decyzje WZ, które stały się prawomocne przed dniem 1 stycznia 2026 roku, pozostają ważne bezterminowo.
11. Decyzje WZ, które nie stały się prawomocne przed dniem 1 stycznia 2026 roku, wygasają po upływie 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne.

***

Dziękujemy za uwagę i zapoznanie się z przygotowaną przez nas informacją. W razie pytań – chętnie udzielimy dalszej pomocy.

[1] Dz. U. z 2023 r. poz. 1688.