Dnia 20 maja 2021 roku została uchwalona nowa ustawa deweloperska tj. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ustawa ma na celu zwiększenie ochrony nabywców, a co za tym idzie – nakłada na deweloperów szereg nowych obowiązków. Nowością w polskim porządku prawnym będzie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, czyli narzędzie służące zabezpieczeniu środków wpłacanych przez nabywców. Istotne zmiany dotyczą również czynności, do których zobowiązany jest deweloper przed zawarciem umowy deweloperskiej. Ustawa znacząco rozbudowała także regulacje związane z prowadzeniem rachunku powierniczego. Z uwagi na to, że ustawa wprowadza wiele nieznanych dotąd rozwiązań prawnych, deweloperzy muszą dostosować swoją dotychczasową działalność do nowych przepisów. Poniżej wyjaśniamy, kiedy nowe przepisy zaczną obowiązywać. Zasadniczą zmianą jest również to, że nowa ustawa znajdzie zastosowanie do o wiele szerszego kręgu podmiotów, nie tylko deweloperów.
Nowa ustawa deweloperska została już podpisana przez Prezydenta RP. Aktualnie czeka na opublikowanie jej w Dzienniku Ustaw. Należy się spodziewać, że nastąpi to w ciągu najbliższych dni. Zdecydowana większość przepisów nowej ustawy zacznie obowiązywać po upływie 12 miesięcy od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Wyjątkiem są przepisy, które dotyczą utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego – one wejdą w życie już po 30 dniach od dnia ogłoszenia. Samo funkcjonowanie Funduszu, z którym wiązać się będzie m.in. konieczność odprowadzania składek, rozpocznie się zgodnie z terminem wejścia w życie pozostałych przepisów ustawy.
Ważną kwestią jest to, które przepisy należy stosować do przedsięwzięć deweloperskich rozpoczętych przed dniem wejścia wżycie nowej ustawy deweloperskiej. Co do zasady należy stosować do nich aktualnie obowiązujące przepisy ustawy deweloperskiej z 2011 roku. Do przedsięwzięć deweloperskich, w których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie nowej ustawy i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską, w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Dotychczasowe przepisy należy również stosować do umów deweloperskich zawartych w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy w ramach toczącego się przedsięwzięcia deweloperskiego i co do których po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie ustawy nie nastąpiło przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jako wyjątek do przedsięwzięć deweloperskich będących w toku należy stosować nowe przepisy dotyczące praw i obowiązków stron umowy w przypadku upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz przepisów związanych z obowiązkami dewelopera w sytuacji wypowiedzenia umowy tego rachunku przez bank.
Zastosowanie dotychczasowych przepisów nie będzie jednak nieograniczone w czasie. Po upływie 2-letniego okresu przejściowego do wszystkich przedsięwzięć deweloperskich (także tych rozpoczętych pod rządami ustawy z 2011 roku) zastosowanie będą miały przepisy nowej ustawy deweloperskiej.
Wydzielenie z już realizowanego przedsięwzięcia nowego zadania inwestycyjnego, w ramach którego sprzedaż rozpoczęła się po dniu wejścia omawianej ustawy w życie, skutkować będzie tym iż konieczne będzie stosowanie do niego przepisów nowej ustawy.
Nowa ustawa deweloperska częściowo powiela dotychczasowe regulacje, znacznie je jednak rozbudowując. Oprócz tego ustawa przewiduje szereg rozwiązań nieznanych w polskim porządku prawnym, z którymi deweloperzy będą musieli zmierzyć się w praktyce. Mimo że dokładna data wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej nie jest jeszcze znana, deweloperzy już dziś powinni pomyśleć o dostosowaniu swojej działalności do wprowadzanych zmian, w tym o opracowaniu nowych wzorów umów i innych dokumentów.
0 Komentarzy