W związku ze zbliżającym się terminem wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej tj. ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która z uwzględnieniem pewnych wyjątków zacznie obowiązywać od dnia 1 lipca 2022 roku, warto zwrócić uwagę na zakres jej stosowania pod kątem podmiotowym. W niniejszym opracowaniu, omówione zostaną różnice pomiędzy nową ustawą deweloperską a tą aktualnie obowiązującą, dotyczące właśnie zakresu podmiotowego ich stosowania.
W ustawie aktualnie obowiązującej, krąg adresatów tej regulacji wynika bezpośrednio z art. 1. Zgodnie z treścią tego przepisu, ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Powyższe oznacza, że ustawa reguluje stosunki pomiędzy deweloperem a nabywcą. Oba pojęcia są zdefiniowane wprost w art. 3. Deweloperem jest przedsiębiorca w rozumieniu Kodeksu cywilnego, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zawiera z nabywcą umowę deweloperską. Nabywcą jest z kolei osoba fizyczna, która zawiera umowę deweloperską z deweloperem. Z powyższego wynikają dwa podstawowe wnioski: (1) ustawę deweloperską stosuje się wyłącznie do umów deweloperskich, czyli tych zawieranych przed formalnym zakończeniem budowy (uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie) (2) ustawę deweloperską stosuje się do wszystkich nabywców będących osobami fizycznymi, niezależnie od tego na jakie cele kupują lokal, jeżeli tylko przedmiotem umowy jest lokal mieszkalny.
Dodatkowo wskazać należy, że pojęcie dewelopera jest zdefiniowanie od strony czysto przedmiotowej – deweloperem jest podmiot, który zawiera określoną umowę, czyli umowę deweloperską, której definicja również znajduje się w ustawie. Z drugiej strony ustawy deweloperskiej nie stosuje się aktualnie do podmiotów innych niż deweloper (np. oferujących lokale na rynku pierwotnym, ale takich, które same nie zrealizowały budowy).
Od 1 lipca 2022 roku na rynku deweloperskim dojdzie do zasadniczych zmian. Zakres podmiotowy stosowania nowej ustawy deweloperskiej jest bowiem znacznie szerszy – jeżeli chodzi o podmioty realizujące budowę i proces sprzedażowy – z drugiej natomiast strony ulegnie on pewnemu zawężeniu (z perspektywy klienta deweloperskiego).
Jak wskazano w art. 2 nowej ustawy deweloperskiej, jej przepisy stosuje się do umów zawartych między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do m.in. wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu na nabywcę, Tutaj nie ma więc dużej zmiany – ustawa deweloperska będzie miała zastosowanie do „klasycznej” umowy deweloperskiej (czyli obejmującej także etap budowy).
Całkowitą nowością jest natomiast to, że nowa ustawa deweloperska będzie także obejmowała etap po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie obiektu, jeżeli tylko jej przedmiotem będzie zobowiązanie do przeniesienia własności lokalu (czyli będzie miała zastosowanie do umów, które jeszcze nie przenoszą własności). Deweloper będzie musiał stosować w pełni postanowienia ustawy deweloperskiej (czyli także w zakresie dotyczącym wpłat na rachunek powierniczy) również po formalnym zakończeniu budowy, do umów których przedmiotem będzie zobowiązanie do ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia własności tych lokali na nabywcę, jak również zobowiązanie do przeniesienia własności lokalu z gotową księgą wieczystą. Dotychczas stosowanie ustawy deweloperskiej kończyło się po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, a po tym momencie deweloper mógł zawierać z nabywcami zwykłe umowy przedwstępne.
Odnośnie do definicji wykorzystywanych w nowej ustawie, to modyfikuje ona pojęcie „dewelopera” w ten sposób, że za dewelopera uznawany będzie przedsiębiorca w rozumieniu art. 431 Kodeksu cywilnego, który realizuje przedsięwzięcie deweloperskie tj. pewien proces, w którym na rzecz nabywcy przeniesione zostaną prawa z umowy deweloperskiej lub innych wskazanych w ustawie umów, który to proces obejmuje w szczególności wybudowanie budynku, oddanie go do użytkowania oraz sprzedaż praw do nieruchomości nabywcom. Za „nabywcę” uznawana będzie natomiast osoba fizyczna, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową zawiera z deweloperem lub innym przedsiębiorcą stosowną umowę. Nastąpiło więc ograniczenie puli osób, które mogą być uznane za nabywców w rozumieniu nowej ustawy deweloperskiej. Wyłączono z owej grupy wszelkie osoby fizyczne, które nabywają nieruchomości w celach związanych bezpośrednio z ich działalnością gospodarczą – co było mankamentem obecnej ustawy.
Z drugiej strony poszerzeniu uległ krąg pomiotów, które muszą stosować ustawę deweloperską. Zgodnie bowiem z art. 4 nowej ustawy deweloperskiej niektóre jej przepisy (np. dotyczące procedury odbiorowej), będą miały zastosowanie do podmiotów niebędących deweloperami, które jednak zawierają umowy dotyczące lokali na rynku pierwotnym. W myśl powyższego przepisu nowa ustawa deweloperska znajduje częściowe zastosowanie do umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego jeżeli przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy. Chodzi więc o sprzedaże dokonywane przez wszelkiego rodzaju pośredników.
Podsumowując, w naszej ocenie, każda osoba która zajmuje się w ramach swojej działalności budową oraz sprzedażą lokali mieszkalnych (w tym domów jednorodzinnych) powinna zapoznać się z treścią nowej ustawy deweloperskiej. Większość transakcji dokonywanych na rynku pierwotnym będzie bowiem wymagała stosowania przepisów nowej ustawy. W zasadzie każdy deweloper, nawet ten który realizuje inwestycję ze środków własnych (bez zawierania umów deweloperskich) oraz każdy mały deweloper, który wybuduje dom jednorodzinny i będzie chciał go sprzedać, będzie zobowiązany do stosowania nowej ustawy co najmniej częściowo.
0 Komentarzy