Nowe zasady ustalania odszkodowania za wywłaszczenie

15 czerwca 2022 r. do Sejmu wpłynął rządowy projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. To oznacza rewolucyjną zmianę w ustalaniu odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. Najwięcej kontrowersji budzi przy tym likwidacja tak zwanej zasady korzyści. Kto na tym zyska, a kto straci? Na to pytanie odpowiadamy w naszym artykule.

Likwidacja zasady korzyści – dlaczego właśnie teraz?

Zasady ustalania odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości od dawna budziły kontrowersje. W pewnych sytuacjach przyznawana przez organ administracji kwota świadczenia wydawała się zbyt niska, czasem natomiast zbyt wysoka, biorąc pod uwagę rodzaj wywłaszczanej nieruchomości. Strony postępowań administracyjnych wielokrotnie używały sformułowań takich jak „rażąca niesprawiedliwość”. A jednak przez lata funkcjonował niezmienny model ustalania odszkodowania i ustawodawca nie kwapił się do podjęcia prac nad modyfikacją przepisów w tym zakresie. Co zatem zmieniło się w ostatnim czasie? Przyczyną projektowanej nowelizacji jest Centralny Port Komunikacyjny, czyli planowany węzeł przesiadkowy między Warszawą i Łodzią. Centralny Port Komunikacyjny ma zintegrować transport lotniczy, kolejowy i drogowy. W ramach projektu zostanie między innymi wybudowany Port Lotniczy Solidarność, który ma obsługiwać 40 milionów pasażerów rocznie. Zajmie on obszar ok. 3000 hektarów.

Co ma wspólnego Port Lotniczy Solidarność z nadchodzącymi zmianami w ustawie o gospodarce nieruchomościami? To, że na drodze realizacji tej ogromnej inwestycji stoi grupa właścicieli gruntów rolnych. W polskim systemie prawnym prawo własności cieszy się dużą ochroną, ale jednak w pewnym stopniu może zostać ograniczone. Temu służy chociażby instytucja wywłaszczenia nieruchomości. Możliwe jest więc pozbawienie lub ograniczenie, w drodze decyzji administracyjnej, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Oczywiście wywłaszczenie wymaga zrealizowania pewnych przesłanek. Może być dokonane jedynie na cele publiczne, gdy nie mogą one być realizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w inny sposób. Dokonanie wywłaszczenia wiąże się też z koniecznością ustalenia odszkodowania. Tu właśnie pojawił się szkopuł w kontekście planowanego Centralnego Portu Komunikacyjnego.

Odszkodowanie za wywłaszczenie obecnie

Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi natomiast, z drobnymi wyjątkami, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości należy uwzględnić w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości, a także aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się co do zasady według aktualnego sposobu jej użytkowania. Niezwykle istotna jest jednak w tym zakresie tak zwana zasada korzyści. Jeżeli bowiem przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Problem z wyceną gruntów pod CPK

Oczywiście grunty rolne, które znajdują się na terenie projektowanego Portu Lotniczego Solidarność, zgodnie z dotychczas obowiązującymi zasadami powinny zostać wycenione z uwzględnieniem zasady korzyści. Problem polega jednak na tym, że trudno o dane porównawcze, bo Centralny Port Komunikacyjny jest wyjątkową inwestycją i jedyną w swoim rodzaju. Poza tym grunty przeznaczone na taką inwestycję zostałyby wycenione zdecydowanie korzystniej niż rola, co znacząco obciążyłoby budżet Skarbu Państwa. Stwierdzono zatem, że najlepszym rozwiązaniem będzie… zmiana obowiązujących przepisów. Zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami zakłada rezygnację z dotychczas obowiązującej zasady korzyści i zastąpienie jej specjalnymi wskaźnikami.

Odszkodowanie za wywłaszczenie po zmianach

W odniesieniu do prawa własności odszkodowanie będzie odpowiadało wartości tego prawa, powiększonej o kwotę odpowiadającą 10% wartości gruntu oraz 20% różnicy między wartością nieruchomości i wartością gruntu. Przy czym przez nieruchomość należy rozumieć nieruchomość wraz z jej częściami składowymi (jeżeli przykładowo nieruchomość jest zabudowana, odszkodowanie powiększa się dodatkowo o 20% różnicy między wartością nieruchomości – gruntu wraz z zabudowaniami – i wartością samego gruntu). W przypadku prawa użytkowania wieczystego odszkodowanie będzie odpowiadało wartości tego prawa, powiększonej o kwotę odpowiadającą 10% wartości tego prawa. Przy czym do ustalenia odszkodowania za budynki i inne urządzenia stosowana będzie zasada dotycząca prawa własności nieruchomości. Z kolei w kontekście prawa własności lokalu, stanowiącego odrębny przedmiot własności, albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu odszkodowanie odpowiada wartości tych praw, powiększonej o kwotę odpowiadającą 20% wartości lokalu, stanowiącego odrębny przedmiot własności, albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W projekcie nowelizacji uwzględniono także dodatkowe zasady i wskaźniki. W odniesieniu do sytuacji, w której wysokość odszkodowania określona dla nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo dla samodzielnego lokalu mieszkalnego, w którym zameldowany na pobyt stały jest właściciel albo użytkownik wieczysty – jest niższa od 25-krotności wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych ogłaszanego przez odpowiedniego wojewody w roku poprzedzającym dzień wydania decyzji dokonującej wywłaszczenia. Wówczas wysokość odszkodowania będzie stanowiła kwotę równą 25-krotności tego wskaźnika. Jeżeli w budynku lub lokalu zameldowanych jest więcej niż dwie osoby, odszkodowanie wrośnie natomiast o 10-krotność wskaźnika w odniesieniu do każdej kolejnej osoby. Tyle tylko, że ostatecznie nie może przekroczyć 60-krotności wskaźnika.

Przegrani i wygrani nowelizacji u.g.n.

Kto zatem zyska, a kto straci na nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami? Niestety tymi przegranymi będą niewątpliwie właściciele gruntów przeznaczonych pod budowę Portu Lotniczego Solidarność. Bazując na dotychczasowych zasadach otrzymaliby z pewnością kwoty rzędu kilkuset procent wartości rynkowej swoich gruntów. Po zmianach natomiast nie mogą liczyć na to, że uzyskane świadczenie pozwoli im na zakup gruntu o takim samym areale i warunkach w innym miejscu. Nie wszyscy jednak ostatecznie stracą na nowej formule ustalania odszkodowania za wywłaszczenie. Korzystniejsze będą świadczenia przyznawane chociażby osobom, które utracą własność nieruchomości lokalowej.

Tutaj rodzi się pytanie, czy tacy właściciele mają jakąś możliwość działania, w kierunku zwiększenia odszkodowania za wywłaszczenie. Odpowiedź wydaje się prosta – przed ewentualnym wywłaszczeniem należy maksymalnie zwiększyć wartość gruntu. W wypadku gruntów rolnych chodzi głównie o tzw. odrolnienie, np. uzyskanie warunków zabudowy. Będzie to na pewno prostsze załatwienia w przypadku gruntów rolnych niższych klas (klasy IV-VI).