Nowa formuła budowy mieszkań
1 marca 2023 roku weszła w życie nowa ustawa, która stanowi część pakietu przepisów mających na celu poprawę sytuacji mieszkaniowej w Polsce. Intencją przyświecającą ustawodawcy było stworzenie możliwości wspólnego wykonywania inwestycji budowlanych z pominięciem profesjonalnych deweloperów, w szczególności przez osoby posiadające określone, przydatne z punktu widzenia całego procesu, umiejętności. Szacuje się że taka forma realizacji inwestycji może zmniejszyć koszty budowy nawet o ok. 20 %.
Mowa w tym miejscu o ustawie z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych. Wspomniana ustawa w głównej mierze opisuje zasady realizacji inwestycji mieszkaniowych w tzw. kooperatywach mieszkaniowych oraz sposób w jaki mogą one być wspomagane przez władze samorządowe. Ustawa umożliwia nie tylko wspólną budowę budynków wielorodzinnych i osiedli budynków jednorodzinnych, ale także wspólną przebudowę, rozbudowę, czy remont nieruchomości już istniejących, które mogą zostać zaadaptowane na cele mieszkaniowe.
Czym jest kooperatywa mieszkaniowa? Jest to swego rodzaju zrzeszenie osób fizycznych zbliżone formą do spółki cywilnej, utworzone w celu realizacji określonej inwestycji mieszkaniowej. Powyższe oznacza, że kooperatywa nie ma zdolności prawnej ani zdolności do czynności prawnych. Wszelkie prawa i obowiązki kooperatywy obejmują w istocie jej członków, a sama kooperatywa nie może być np. stroną umowy czy pozywać, bądź być pozywana. Zgodnie z ustawą musi się ona składać z co najmniej 3 osób fizycznych, które zawierają w formie aktu notarialnego umowę, opisującą szczegółowo zasady wzajemnej współpracy. W umowie członkowie kooperatywy powinni ustalić m.in. zasady finansowania inwestycji, sposób podziału nieruchomości, zasady podejmowania decyzji, czy zasady reprezentacji. Za zobowiązania kooperatywy odpowiadają wszyscy jej członkowie solidarnie. Oznacza to, że każdy z członków kooperatywy odpowiada za całość zobowiązań. Kooperatywa może również funkcjonować w formie, uregulowanej wprost w Kodeksie cywilnym, to jest jako spółka cywilna. Nie wyłącza to jednak obowiązku zawarcia umowy dotyczącej kooperatywy w formie aktu notarialnego.
Jakie zalety?
Tego rodzaju współpraca ma charakteryzować się szeregiem zalet. Kooperatywa może uzyskać lepsze ceny od dostawców materiałów budowlanych, czy podwykonawców niż pojedyncza osoba np. budująca na własne potrzeby dom. Ponadto, w formie kooperatywy, łatwiej będzie uzyskać finansowanie inwestycji. Banki teoretycznie powinny chętniej udzielić kredytu wieloosobowemu zrzeszeniu niż pojedynczej osobie. Warto zauważyć, że członkom kooperatywy łatwiej będzie również prowadzić negocjacje z właściwymi organami na etapie administracyjnym realizowanej inwestycji. Co jednak istotne – pozwolenia budowlane uzyskiwane są nie na kooperatywę (która nie ma swojej osobowości) a na członków tej kooperatywy.
Podział po budowie – bez oglądania się na plan
Po zakończeniu budowy członkowie kooperatywy zobowiązani są do dokonania odpowiedniego podziału geodezyjnego nieruchomości – zgodnie z zasadami ogólnymi wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Istotne jest to – a co stanowi znaczące ułatwienie i odstępstwo od zasad ogólnych – że przy podziale członkowie kooperatywy nie są zobligowani do przestrzegania ewentualnych ograniczeń podziałowych wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Gmina pomoże
Osobną część ustawy stanowi uregulowanie zasad wspierania kooperatyw mieszkaniowych przez gminy. Kooperatywy (ale także spółdzielnie mieszkaniowe) mają prawo nabywać od gmin na preferencyjnych warunkach nieruchomości. Każda rada gminy może podjąć uchwałę, w której zdecyduje, że określone nieruchomości gminy mogą zostać zbyte jedynie na rzecz kooperatyw mieszkaniowych oraz spółdzielni. Takie nieruchomości sprzedawane będą w drodze przetargu, którego zasady szczegółowo określa ustawa, posiłkując się również w sprawach nieuregulowanych ustawą o gospodarce nieruchomościami. Przewidziano jednak szereg nietypowych regulacji. Przetarg może bowiem zostać ograniczony do osób pozostających w związkach małżeńskich i mających dzieci, a nawet do osób w wieku nieprzekraczającym 40 lat. Cena nieruchomości może zostać rozłożona na raty, a gmina może nawet udzielić członkom kooperatywy pewnej bonifikaty. Część ceny może również zostać uregulowana w ten sposób, że gminie przekazany zostanie jeden z lokali, bądź odpowiednia część nieruchomości.
Wsparcie dla młodych
Z powyższego wynika, że ustawodawca niewątpliwie kieruje opisywane rozwiązania do osób młodych, które założyły rodziny i chciałyby uzyskać swoje pierwsze własne lokum. Ustawa przewiduje w związku z tym szereg ograniczeń, które wprost wykluczają możliwość jej stosowania przez deweloperów oraz innych przedsiębiorców. Gmina może bowiem wprowadzić w uchwale prawo odkupu nieruchomości, z którego będzie mogła skorzystać w szczególności wtedy, gdy kooperatywa nie będzie wywiązywać się zawartej umowy. Może również zastrzec w umowie kary umowne. Niezależnie od fakultatywnych ograniczeń wykorzystania nieruchomości, przewidziano także prawo pierwokupu na rzecz gminy obowiązujące przez okres 20 lat. Oznacza to, że w ciągu 20 lat od nabycia nieruchomości, jej właściciele będą mogli zbyć ją innej osobie tylko pod warunkiem, że gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu.
Jak będzie – zobaczymy
Zaproponowane rozwiązania są interesujące i mogą rzeczywiście w pewien sposób ułatwić części Polaków zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych. Rola gmin wydaje się jednak kluczowa w tym zakresie – z uwagi na wysokie ceny rynkowe gruntów i możliwość zaproponowania preferencyjnej formuły ich nabycia przez gminy. Pozostaje pytanie, czy gminy będą wykorzystywać swoją nową prerogatywę tj. czy będą faktycznie sprzedawać część nieruchomości w formie przetargów kierowanych głównie do kooperatyw mieszkaniowych. Ustawa nie przewiduje żadnej sankcji za brak aktywności gmin w tym zakresie. Bardziej opłacalne może natomiast okazać się zbywanie nieruchomości w sposób dotychczas przyjęty, w szczególności deweloperom, którzy mogą zaoferować wyższe ceny niż kooperatywy mieszkaniowe. Główną zaletą ustawy z punktu widzenia gmin jest możliwość uzyskania grantów z budżetu państwa na realizację inwestycji infrastrukturalnych powiązanych z inwestycjami wykonywanymi przez kooperatywy mieszkaniowe. Udostępnienie nieruchomości na korzystnych warunkach może również zachęcić ludzi do opuszczania wielkich ośrodków miejskich i osiedlania się poza nimi, co zapobiegnie wyludnianiu tych gmin, które skorzystają z nowych rozwiązań prawnych.
Mimo wszystko, należy mieć na uwadze fakt, że kooperatywa mieszkaniowa jest całkowicie nową instytucją prawną. Działanie w tej formie może często skutkować wątpliwościami ze strony organów administracji, banków czy notariuszy, które to podmioty nierzadko będą musiały interpretować ustawę po raz pierwszy, bez możliwości posiłkowania się orzecznictwem sądowym bądź opracowaniami naukowymi. Z tego powodu, najlepiej podejść z dużą dozą ostrożności do nowych regulacji i nie traktować tej ustawy jako regulacji, która diametralnie zmieni rynek mieszkaniowy.
0 Komentarzy