Do 30 czerwca 2026 roku wszystkie gminy powinny uchwalić plany ogólne. Jest to istotna data również dla inwestorów OZE. Z chwilą wejścia w życie planu ogólnego utracą moc dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Od tego momentu realizacja większych inwestycji w zieloną energię – takich jak biogazownie, farmy fotowoltaiczne czy i inne podobne instalacje OZE – nie będzie mogła odbywać się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Zmiana zagospodarowania terenu, dotycząca niezamontowanych na budynku instalacji OZE, będzie mogła następować wyłącznie na podstawie planu miejscowego.
Nowe zasady będą miały zastosowanie do instalacji lokalizowanych w następujących miejscach:
- na użytkach rolnych klasy I-III oraz gruntach leśnych,
- na użytkach rolnych klasy IV, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 150 kW lub wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej związanej z wytwarzaniem energii elektrycznej,
- na pozostałych gruntach, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 1000 kW.
Najistotniejsza zmiana dotyczy dwóch ostatnich punktów, ponieważ w przypadku gruntów najwyższej klasy bonitacyjnej przepisy o ochronie gruntów rolnych i tak wymagają zmiany ich przeznaczenia w planie miejscowym. W dwóch ostatnich przypadkach inwestorzy stracą możliwość wykorzystania prostszej, a co za tym idzie tańszej ścieżki inwestycyjnej. Po upływie okresu przejściowego, tj. do dnia 30 czerwca 2026 roku (lub do momentu uchwalenia planu ogólnego, jeśli nastąpi to przed tą datą), realizacja inwestycji będzie wymagała spełnienia dodatkowych wymagań, co znacznie utrudni uzyskanie warunków zabudowy.
Nowe zasady po uchwaleniu planu ogólnego
Po uchwaleniu planu ogólnego, każda decyzja o warunkach zabudowy będzie musiała być z nim zgodna. Co istotne, wniosek będzie mógł dotyczyć wyłącznie nieruchomości położonych w tzw. obszarach uzupełnienia zabudowy. Oznacza to, że decyzja o warunkach zabudowy będzie miała charakter wyjątkowy, a większość inwestycji ma być realizowana w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W praktyce oznacza to, że inwestorzy, którzy nie zdążą przed tą datą, będą musieli dostosować się do nowych zasad, co może znacząco skomplikować realizację inwestycji w OZE. Będzie bowiem konieczne wprowadzenie zmiany do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Ustawodawca przewidział jednak pewne ułatwienia. Wprowadza uproszczoną procedurę uchwalania MPZP. Ponadto inwestorzy będą mogli skutecznie doprowadzić do wszczęcia procedury uchwalania zintegrowanego planu inwestycyjnego poprzez złożenie odpowiedniego wniosku. Jest to nowy instrument planistyczny, a jego wejście w życie skutkuje wygaśnięciem obowiązującego na danym terenie planu miejscowego w odpowiedniej części. Szerzej na temat nowych ścieżek dla inwestorów OZE pisaliśmy tutaj:
Szansa na stare zasady, ale trzeba się spieszyć
Do momentu, w którym studium uwarunkowań straci mocy, inwestorzy mają jeszcze możliwość skorzystania ze starych zasad. Przepis przejściowy – art. 58 ustawy nowelizującej – dopuszcza, aby do dnia utraty mocy studium zmiana zagospodarowania terenu w zakresie inwestycji OZE mogła nastąpić na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Jednakże, aby zdążyć skorzystać z tej ścieżki, inwestorzy muszą działać szybko.
Ze złożeniem wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy warto się spieszyć z kilku powodów:
- ograniczenie czasu obowiązywania decyzji – decyzje o warunkach zabudowy wydane, ale nieprawomocne przed dniem 1 lipca 2026 roku, nie będą już bezterminowe jak dotychczas. Zgodnie z nowymi przepisami będą obowiązywały tylko przez 5 lat,
- ryzyko opóźnień – istnieje ryzyko, że organ administracyjny nie zdąży wydać decyzji przed 1 lipca 2026 roku. W takim przypadku, po wejściu w życie planu ogólnego, postępowanie zostanie umorzone, a wniosek o wydanie decyzji nie przyniesie żadnego skutku. Inwestor będzie musiał wszcząć całą procedurę w oparciu o nowe przepisy.
Czy wystarczy zdążyć z wnioskiem przed planem ogólnym?
O konieczności umorzenia postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy po utracie mocy przez studium zdaje się przesądzać wspomniany już art. 58 ustawy nowelizującej. Wynika z niego, że po tej chwili zmiana zagospodarowania terenu na potrzeby realizacji inwestycji OZE nie może już nastąpić na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.
Co więcej, ustawa nowelizująca przewiduje, że jest wyłączone stosowanie niektórych nowych regulacji do wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy złożonych po dniu wejściu w życie tej ustawy a przed utratą mocy przez studium. Nie ma wśród nich nowego przepisu wyłączającego możliwość zmiany zagospodarowania terenu pod inwestycje OZE na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.
Ustawodawca nie przewidział więc możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy na starych zasadach po utracie mocy przez studium. Wszystkie trwające postępowania o wydanie warunków zabudowy będą musiały zostać umorzone, a pechowi inwestorzy zmuszeni będą starać się o uchwalenie MPZP.
Korzyści z uzyskania decyzji na starych zasadach
Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy przed utratą mocy przez studium daje inwestorom pewność realizacji projektu zgodnie z wcześniej obowiązującymi regulacjami. Unikną oni ryzyka związanego z opóźnieniami w uchwaleniu planu ogólnego.
W przypadku braku planu ogólnego, gmina będzie musiała zawiesić postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy do czasu jego uchwalenia. Z drugiej strony, jeśli gmina uchwali plan ogólny przed 30 czerwca 2026 roku, czas na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy na starych zasadach skróci się. Trzeba także pamiętać, że uchwalenie planu ogólnego to tylko pierwszy etap procedury planistycznej – zmiana zagospodarowania terenu odbywa się dopiero na podstawie planu miejscowego. W przypadku nieuzyskania decyzji WZ do dnia wygaśnięcia studium (najpóźniej do 30 czerwca 2026 roku) inwestorów czekać będzie jeszcze ścieżka uchwalenia MPZP, co może potrwać nawet kilka kolejnych lat.
Decyzja środowiskowa – dodatkowy problem
Dodatkowo inwestorzy OZE muszą pamiętać o decyzji środowiskowej, która zasadniczo zawsze jest wymagana przy większych realizacjach. Wniosek o decyzję WZ możliwy jest dopiero po uzyskaniu decyzji środowiskowej. Decyzja środowiskowa z raportem to natomiast co najmniej około 9 miesięcy oczekiwania – czasu na złożenie wniosku o decyzję WZ będzie więc niezwykle mało.
Podsumowanie – szybkie działanie kluczem do sukcesu
Dla inwestorów planujących realizację biogazowni i innych większych instalacji OZE najrozsądniejszym rozwiązaniem będzie jak najszybsze złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Choć samo złożenie wniosku przed 30 czerwca 2026 roku nie gwarantuje jeszcze uzyskania decyzji na dotychczasowych zasadach, to inwestorzy mają szansę na realizację projektów OZE zgodnie z obowiązującymi do tego czasu przepisami. Trzeba jednak pamiętać, że sytuację może znacznie skomplikować obowiązek uprzedniego uzyskania decyzji środowiskowej.
Piotr Pawłowski, radca prawny, wspólnik
Marcin Ciekawy, prawnik
0 Komentarzy