Luka w warunkach technicznych – zamieszanie na budowie

Dotychczasowe warunki techniczne utraciły moc – nowych przepisów brak

We wrześniu 2026 r. utraciło moc rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej „Warunki Techniczne”). Nowe rozporządzenie, które miało wejść w życie 20 września 2026 r., nie zostało w terminie podpisane ani ogłoszone. Oznacza to, że kluczowy dla inwestorów akt prawny utracił moc, a nowe przepisy nie weszły w jego miejsce. Może to teoretycznie spowodować w najbliższym czasie duże zamieszanie w prowadzeniu procesów inwestycyjnych.

Projekt nowych przepisów, w wersji z 6 sierpnia 2026 r., dopiero skierowano do notyfikacji w Komisji Europejskiej – procedury wymaganej w przypadku tego rodzaju regulacji. Termin wejścia w życie nowego rozporządzenia pozostaje nieznany. W rezultacie od 20 września 2026 r. brakuje powszechnie obowiązującego aktu wykonawczego określającego szczegółowe warunki techniczne dla budynków.

Brak przepisów technicznych to problem

Warunki Techniczne od ponad dwóch dekad stanowiły fundament projektowania i oceny dokumentacji budowlanej. Określały m.in. odległości od granic działki, wymagania dotyczące nasłonecznienia, wysokości pomieszczeń, ewakuacji, dostępności i efektywności energetycznej. Były podstawą pracy projektanta oraz oceny wniosków o pozwolenie na budowę przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Nadal obowiązują ogólne wymagania ustawy, w szczególności art. 5 Prawa budowlanego, przepisy szczególne oraz zasady wiedzy technicznej. To jednak pojęcia nieprecyzyjne.

Skutki w procesie budowlanym

Brak uchwalenia nowych warunków technicznych generuje szereg potencjalnych problemów:

1. Niepewność kryteriów oceny wniosków o pozwolenie na budowę i zgłoszeń – wątpliwości dotyczące podstaw oceny rozwiązań projektowych mogą prowadzić do rozbieżnej praktyki urzędów.
2. Ryzyko przedłużania postępowań lub wydawania decyzji odmownych – w razie wątpliwości organy mogą wzywać do uzupełnień albo odmawiać wydania decyzji, powołując się na brak wykazania zgodności z przepisami.
3. Ryzyko kwestionowania wydanych decyzji – niejasności dotyczące podstaw prawnych oceny projektu mogą prowadzić do podważania pozwoleń na budowę w postępowaniu odwoławczym, a w określonych przypadkach również w trybach nadzwyczajnych, w tym w postępowaniu o stwierdzenie nieważności decyzji,
4. Komplikacje przy sporządzaniu projektów zamiennych i zmianie pozwoleń na budowę dla inwestycji już rozpoczętych.

W dalszej perspektywie, z punktu widzenia np. dewelopera może to prowadzić do sporów z wykonawcami, organami administracji i nabywcami lokali.

Remedium ustawodawcy – przepisy epizodyczne

Ustawą z 31 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa oraz ustawy – Prawo budowlane (Dz.U. poz. 1161, obowiązującą od 2 września 2026 r.) dodano do Prawa budowlanego rozdział 10a „Przepisy epizodyczne”. Przepisy te nie przedłużają mocy obowiązującej dotychczasowego rozporządzenia o Warunkach Technicznych. Pozwalają jednak stosować dotychczasowe Warunki Techniczne w określonych przypadkach w okresie przejściowym do 20 marca 2028 r.

Zgodnie z art. 102a Prawa budowlanego inwestor (a nie projektant) może złożyć organowi prowadzącemu postępowanie oświadczenie o zastosowaniu dotychczasowych Warunków Technicznych. Wówczas według tych przepisów sporządza się projekt i dokonuje jego oceny. Skutek ten obejmuje całe zamierzenie budowlane – w tym zmianę pozwolenia i pozwolenie na użytkowanie – także po wejściu w życie nowego rozporządzenia (art. 102a ust. 4). Ustawa nie wprowadziła urzędowego formularza oświadczenia – stosowny wzór udostępniła natomiast Polska Izba Inżynierów Budownictwa.

Mechanizm obejmuje zarówno projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny, a także wnioski o pozwolenie na budowę, o odrębne zatwierdzenie projektu oraz zgłoszenia budowy. Dotyczy także dokumentacji legalizacyjnej w procedurze samowoli budowlanej.

Pozostałe przepisy epizodyczne mają węższy zakres. Art. 102b pozwala stosować dotychczasowe przepisy przy budowie i robotach budowlanych niewymagających pozwolenia ani zgłoszenia, a art. 102c – przy utrzymaniu i użytkowaniu budynków mieszkalnych.

Granice rozwiązania – na co uważać

Przepisy epizodyczne nie rozwiązują jednak problem braku nowych warunków technicznych w systemowy sposób:

• Oświadczenie nie jest obowiązkowe. Inwestor może projektować na podstawie art. 20 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego (zgodnie z przepisami i zasadami wiedzy technicznej), lecz wtedy ocena projektu jest mniej przewidywalna. Sam brak oświadczenia co do zasady nie powinien być podstawą odmowy wydania pozwolenia na budowę.
• Brak możliwości zmiany oświadczenia. Ustawa nie przewiduje zmiany ani cofnięcia złożonego oświadczenia.
• Luka tylko częściowo zamknięta. Przepisy epizodyczne nie obejmują warunków wydanych na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 2 (dla obiektów innych niż budynki, m.in. sieci gazowych, zasilania energią elektryczną i łączności), które również utraciły moc. To realne ryzyko dla znacznej części inwestycji infrastrukturalnych, w szczególności istotnych inwestycji sieciowych o charakterze publicznym.
• Postępowania w toku. Nie jest jednoznaczne, czy art. 102a stosuje się do spraw wszczętych przed 20 września 2026 r. Wykładnia celowościowa przemawia za tym, dlatego w praktyce zaleca się złożenie oświadczenia do akt sprawy bez wycofywania wniosku.
• Postępowanie odwoławcze. Organ II instancji orzeka według stanu prawnego z chwili rozstrzygnięcia, dlatego oświadczenie warto złożyć również na etapie postępowania odwoławczego, jeśli wcześniej nie było składane.

Rekomendacje dla inwestorów

1. Świadomie wybierz zasady projektowania. Dotychczasowe Warunki Techniczne są znane organom i projektantom, co ogranicza ryzyko. Decyzję podejmij z projektantem przed rozpoczęciem prac projektowych.
2. Złóż oświadczenie z art. 102a. Najlepiej wraz z wnioskiem lub zgłoszeniem, a w sprawach w toku – do akt sprawy, bez wycofywania wniosku. Jeśli oświadczenie nie zostało złożone wcześniej, złóż je również w postępowaniu odwoławczym.
3. Zadbaj o spójność dokumentacji. Przekaż oświadczenie wszystkim projektantom branżowym i wskaż w projekcie podstawę prawną przyjętych rozwiązań.
4. W sprawach wątpliwych uzyskaj stanowisko organu. Dotyczy to zwłaszcza robót wymagających zgłoszenia oraz sieci i instalacji z art. 7 ust. 2 pkt 2. Starannie udokumentuj przyjęte rozwiązania techniczne.
5. Zabezpiecz się w umowach. W umowach z projektantami i wykonawcami uwzględnij ryzyko zmiany przepisów oraz termin 20 marca 2028 r. Samo powołanie się na obowiązek realizacji inwestycji lub sporządzenia projektu zgodnie z przepisami prawa może okazać się w tym wypadku niewystarczające.
6. Monitoruj Dziennik Ustaw. Wejście w życie nowego rozporządzenia może wymagać szybkiej zmiany harmonogramu.

Podsumowanie

Luka w Warunkach Technicznych to stan przejściowy, który jednak realnie ogranicza pewność procesu budowlanego. Przepisy epizodyczne dają inwestorom względnie bezpieczną ścieżkę realizacji inwestycji na dotychczasowych zasadach – lecz tylko po złożeniu oświadczenia, w ograniczonym 18-miesięcznym okresie i bez objęcia warunków dla części obiektów innych niż budynki, np. sieci. Do czasu wejścia w życie nowego rozporządzenia kluczowe znaczenie mają staranność i właściwe udokumentowanie podstawy projektowania.

Kancelaria pozostaje do dyspozycji inwestorów w zakresie analizy konkretnych przedsięwzięć i przygotowania dokumentacji.

Stan prawny na 22 października 2026 r.

Piotr Pawłowski, radca prawny

Marcin Frąckiewicz, radca prawny