W dniu 24 września 2023 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Od dawna zapowiadana i budząca emocje wśród inwestorów. Powiedzieć „nowelizacja” to zdecydowanie zbyt mało. To swego rodzaju rewolucja w podejściu do planowania przestrzennego w porównaniu z dotychczasowymi rozwiązaniami. Znikają studia uwarunkowań (najpóźniej do 31 grudnia 2025 roku), wprowadzony jest nowy instrument planistyczny (plan ogólny gminy), natomiast możliwości uzyskiwania warunków zabudowy podlegają znacznemu ograniczeniu. Powyższa rewolucja dotknęła także odnawialne źródła energii. Pomimo widocznego w ostatnich latach trendu dotyczącego ułatwiania lokalizacji instalacji OZE, zmiany w u.p.z.p. mogą utrudnić życie inwestorom.
Instalacja OZE – tylko w MPZP
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to niezwykle istotny akt prawny. Reguluje zasady zagospodarowania oraz zabudowy nieruchomości (w szczególności przez gminy). W oparciu o tę ustawę wydawane są decyzje o warunkach zabudowy, jak również uchwalane są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Do niedawna u.p.z.p. nie przewidywała jakichś szczególnych zasad dotyczących lokalizacji instalacji OZE. Jedynym „rodzynkiem” w tym zakresie były przepisy innej ustawy, mianowicie ustawy wiatrakowej, zgodnie z którą elektrownia wiatrowa może być lokalizowana wyłącznie na podstawie MPZP. Od 24 września 2023 roku ten stan prawny uległ zasadniczej zmianie.
Nowelizacja w sposób znaczny wpływa bowiem na możliwość lokalizacji tego rodzaju przedsięwzięć. Zgodnie z dodanym art. 14 ust. 6a u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie odnawialnych źródeł energii:
- na użytkach rolnych klasy I-III i gruntach leśnych,
- na użytkach rolnych klasy IV, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 150 kW lub wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej,
- na gruntach innych niż wskazane w lit. a i b, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 1000 kW
– następuje na podstawie planu miejscowego.
Powyższa zmiana wyklucza możliwość realizacji ww. inwestycji w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy. Zasadniczo, każda instalacja OZE o mocy powyżej 1000 kW będzie mogła być realizowana wyłącznie w oparciu o MPZP.
Roszczenie o MPZP?
Na pierwszy rzut oka powyższa zmiana może w sposób znaczny ograniczać możliwości dotyczące sytuowania instalacji OZE – szczególnie tych o większej mocy. Plusem jest jednak to, że tym razem zmiany mają, na pewnym poziomie, wymiar systemowy.
Trzeba bowiem zauważyć, że nowelizacja istotnie wpływa na dotychczasowy sposób uchwalania MPZP. Po pierwsze, założono że cały kraj ma zostać objęty tzw. planami ogólnymi (odpowiedniki dzisiejszego studium), zaś decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane jedynie dla terenów znajdujących się na obszarach oznaczonych w tych planach jako obszary uzupełnienia zabudowy. Z założenia zatem, decyzja o warunkach zabudowy będzie miała charakter wyjątkowy, a większość inwestycji ma być realizowana w oparciu o MPZP.
Właściwy MPZP, tak jak dotychczas, będzie uchwalany przez radę gminy. Będzie musiał być przy tym w pełni zgodny z planem ogólnym (tymczasowo – ze studium). Warto jednak zauważyć, że wprowadzono do ustawy uproszczoną procedurę uchwalania MPZP. Jej celem jest w szczególności usprawnienie lokalizowania instalacji OZE, jak również ułatwienie wprowadzania zmian w planie. Takie zmiany dotychczas musiały odbywać się w oparciu o tę samą procedurę jak uchwalenie planu „od zera”. Na czym zaś polega uproszczenie? Wyłączony zostanie obowiązek podejmowania przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzeniu planu, zamiast tego wójt gminy wyda stosowne ogłoszenie. Wszelkie niezbędne prawem opinie i uzgodnienia nadal będzie trzeba uzyskać, jednak skróceniu uległ termin na przeprowadzenie konsultacji społecznych. Trwać one będą jedynie 14 dni. Należy mieć na uwadze, że zgodę na zastosowanie postępowania uproszczonego podejmować będzie wojewoda. Bez jego zgody nie będzie możliwości zastosowania tej procedury. W naszej ocenie to postępowanie nie będzie często stosowane, niemniej być może w pewnych specyficznych sytuacjach okaże się przydatne i rzeczywiście ułatwi dostosowanie planu miejscowego.
Inna zmiana wydaje się bardziej istotna. Dotychczas problemem inwestorów było to, że w systemie prawa nie istniało „roszczenie” o ustanowienie MPZP. Wszelka inicjatywa (tak „polityczna” jak i organizacyjna) w tym zakresie należała do gminy. Inwestor mógł kierować wnioski o przystąpienie do sporządzenia MPZP, które miały jednak wyłącznie wymiar życzeniowy.
To ulega zmianie, jednak jest jedno ale. Wprowadzono nowy instrument planistyczny w postaci tzw. zintegrowanego planu inwestycyjnego. Jest to rodzaj planu miejscowego. Plan ten charakteryzuje się tym, że koszty jego uchwalenia ponosi inwestor i to on sporządza cały projekt, a procedura jego uchwalenia rozpoczyna się od złożenia przez Inwestora wniosku. Co istotne, w przypadku projektów OZE taki wniosek w sposób wiążący wszczyna procedurę uchwalenia planu. Oznacza to, że właściwy organ (wójt, burmistrz, prezydent) zobowiązany jest do wszczęcia ścieżki uchwalenia planu (np. poprzez odpowiednie konsultacje, opiniowanie, uzgodnienia).
Wejście w życie takiego planu skutkuje wygaśnięciem obowiązującego na danym terenie planu miejscowego w odpowiedniej części. W związku z tym to rozwiązanie ma szanse znacznie usprawnić realizację większych inwestycji, w tym w OZE. Inwestycje OZE niejednokrotnie blokowane są właśnie przez niekorzystny plan miejscowy i brak woli, czy środków finansowych po stronie gminy na jego zmianę. Ważną częścią procedury uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego jest zawarcie umowy urbanistycznej (w formie aktu notarialnego). Reguluje ona zasady realizacji inwestycji uzupełniającej (obligatoryjnie) czy poniesienia kosztów procedury (w tym związanych ze spadkiem wartości nieruchomości objętych planem) przez inwestora. Umowa urbanistyczna może przewidywać np., że inwestor przekaże na rzecz gminy część nieruchomości objętych inwestycją. Obligatoryjnym elementem umowy urbanistycznej jest regulacja wykonania inwestycji uzupełniającej, której realizacja pozostaje w zakresie zadań własnych gminy np. remont drogi gminnej, o ile taka inwestycja jest funkcjonalnie związana z planowaną przez inwestora inwestycją. W przypadku OZE taką inwestycją będzie najczęściej zapewne rozbudowa sieci elektroenergetycznej.
Trzeba mieć na uwadze, że jakkolwiek rada gminy nie może wprowadzać żadnych poprawek do projektu zintegrowanego planu inwestycyjnego, to jednak ostateczna decyzja (uchwała) dotycząca przyjęcia planu należy do wyłącznej władzy rady gminy. Może ona odmówić jego uchwalenia (nie jest związana wnioskiem), co naraża inwestora na ryzyko poniesienia znacznych kosztów, przy czym nie osiągnie on oczekiwanego rezultatu. Istnieje również ryzyko, że uchwalony plan może zostać później uchylony przez np. wojewodę, w ramach ustawowej kontroli aktów prawa miejscowego, ewentualnie zaskarżony w trybie ogólnym przez osobę posiadającą interes prawny (a tutaj nie ma terminu na zaskarżenie).
Kreatywność inwestorów się przyda
Zmiany wprowadzone w u.p.z.p. w sposób istotny wpłyną na możliwość realizacji inwestycji w OZE. Każdy inwestor powinien od tej pory jeszcze bardziej mieć na uwadze obowiązujący plan miejscowy i powinien w swoich planach uwzględniać wariant, w którym konieczne będzie dodatkowo pokrycie kosztów uchwalenia nowego planu oraz kosztów wykonania inwestycji uzupełniającej. Aspekt kosztowy oraz brak pewności co do uchwalenia planu będzie jednak pewnie skłaniał do przemyśleń, czy jednak realizacja inwestycji OZE nie będzie możliwa na podstawie popularnej WZ-ki. Tutaj trzeba będzie każdą sprawę analizować indywidualnie. Realizacja inwestycji na podstawie MPZP w przypadku jego braku, może wymagać w pierwszej kolejności „wydeptania ścieżki” w gminie, wstępnego zapoznania się ze stanowiskiem lokalnych włodarzy.
W naszej opinii nowe regulacje nie przyspieszą i nie ułatwią rozwoju branży OZE w Polsce. Mogą przy tym przyczynić się do zwiększenia kosztów i stopnia ryzyka związanego z prowadzeniem takich inwestycji. Na dłuższą metę inwestycji OZE to jednak nie zahamuje.
0 Komentarzy