26 września 2022 | Piotr Pawłowski

Przystępując do realizacji inwestycji fotowoltaicznej, wziąć należy pod uwagę, jak klasa gruntów, na których inwestycja jest planowana, wpłynąć może na jej finalne koszty.

Grunty rolne i leśne podlegają klasyfikacji ze względu na rodzaj składających się na nie gleb (gleboznawcza klasyfikacja gruntów). Pojęcie to oznacza podział gleb na klasy bonitacyjne ze względu na ich wartość produkcyjną. Raz ustalona klasa gruntu nie jest jednak niezmienna. Niekiedy zachodzi potrzeba aktualizacji klasy bonitacyjnej. W praktyce zwykle chodzi o zmianę klasy na niższą (tj. stwierdzenie, że gleba jest niższej jakości niż wskazuje na to dotychczasowa klasa). Zmiana klasy bonitacyjnej gruntu rolnego może okazać się niezbędna, aby zrealizować inwestycję budowlaną, w szczególności farmę fotowoltaiczną.

WZ-ka niezbędna

Pierwszym etapem realizacji inwestycji fotowoltaicznej jest najczęściej uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Taka potrzeba istnieje, jeżeli na danym terenie nie ma planu miejscowego, który dopuszczałby budowę. Przepisy wyraźnie wskazują, jakie warunki trzeba spełnić aby uzyskać decyzję WZ. Obok głównej zasady – to jest zasady dobrego sąsiedztwa – dana inwestycja musi spełniać wymogi związane z ochroną gruntów rolnych. W szczególności organ wydający decyzję WZ bada, czy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. W przypadku najwyższych klas gruntu – to jest klasy I-III – nie jest to takie łatwe. Najwyższe klasy gruntu zasadniczo powinny być odrolnione w planie miejscowym. Takich planów miejscowych jest jednak niewiele. Dodatkowo wymagana jest zgoda ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. W praktyce, występowanie na terenie inwestycji gruntu klasy I-III może więc skutecznie zablokować realizację.

Jak zmienić klasę bonitacyjną gruntu?

Czy w takim razie istnieje procedura zmiany klasy bonitacyjnej? I czy taka procedura może być łatwiejsza niż uchwalenie planu miejscowego? Aktem mającym podstawowe znaczenie dla omawianej materii jest rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 12 września 2012 roku w sprawie gleboznawczej klasyfikacji gruntów. Rozporządzenie to określa sposób i tryb przeprowadzania gleboznawczej klasyfikacji gruntów oraz zawiera urzędową tabelę klas gruntów.

Organem właściwym w sprawach związanych z klasyfikacją gruntów jest starosta. Klasyfikacji gruntów można dokonać z urzędu lub na wniosek właściciela, ewentualnie innego podmiotu władającego nieruchomością (np. użytkownika wieczystego). Klasyfikacja jest przeprowadzana z urzędu jedynie w ściśle określonych przypadkach – dotyczy to gruntów dotychczas niesklasyfikowanych lub gruntów objętych pewnymi zmianami środowiska glebowego np. wywołanymi melioracją czy klęską żywiołową.

Zdecydowanie częściej klasyfikacja gruntu dokonywana jest więc na wniosek. To właściciel ma interes w tym, aby zmienić dotychczasową klasę bonitacyjną ziemi. Co więcej, właściciel ma także obowiązek zgłaszania wszelkich zmian danych objętych ewidencją gruntów i budynków, w terminie 30 dni, licząc od dnia powstania tych zmian. Ewidencja powinna bowiem odzwierciedlać rzeczywisty stan faktyczny gruntu. Nie każda zmiana jakości gruntu będzie jednak uzasadniała zmianę danych w ewidencji. Jak wskazuje się w orzecznictwie: W postępowaniu w sprawie zmiany klasyfikacji gruntów kluczowe jest ustalenie wystąpienia zmiany w profilu gleboznawczym. Skoro klasyfikacji gleby dokonuje się z uwagi na jakość produkcyjną z uwzględnieniem cech genetycznych gleby, a więc z uwagi na zmiany w jej profilu, to zmiana ta powinna być wykazana niezależnie od trybu wszczęcia postępowania w sprawie zmiany klasyfikacji gruntu. Powinna być to zmiana stosunkowo trwała i mająca charakter zmiany

wpływającej na naturalne właściwości gruntu, a zatem powinna wpływać na jego jakość produkcyjną (wyr. WSA w Białymstoku z dn. 13 czerwca 2017 r., II SA/Bk 271/17).

Istotne jest także to, że sztuczne oddziaływania prowadzące do degradacji gruntów mogą być przesłanką dokonania zmian w klasyfikacji gruntów jedynie w sytuacji gdy nie powstały one wyłącznie wskutek zaniedbań właściciela działki lub osoby trzeciej i są to zdarzenia nieodwracalne. Intencjonalne działania właściciela prowadzące do braku możliwości rolniczego wykorzystywania gruntu lub znaczącego obniżenia klasy gruntu, wpływającego na sposób prowadzenia upraw, nie mogą uzasadniać żądania ustalenia gleboznawczej klasyfikacji gruntów (tak np. WSA w Warszawie w wyroku z dnia 15 czerwca 2011 roku, IV SA/Wa 688/11).

Pierwszą czynnością powinno być złożenie we właściwym starostwie powiatowym wniosku o zmianę klasyfikacji gruntu. Należy do niego dołączyć wypis z rejestru gruntów oraz mapę ewidencyjną zawierającą pomiar użytków gruntowych wykonaną przez uprawnionego geodetę.

Procedura składa się z kilku etapów. W pierwszym dokonywana jest analiza materiałów stanowiących państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny. Później następuje zlecenie przeprowadzenia czynności klasyfikacyjnych upoważnionemu przez starostę klasyfikatorowi. Ten najpierw przeprowadza czynności klasyfikacyjne w terenie (sporządzenie opisu fizjograficznego, ustalenie zasięgu gruntów i badanie profili glebowych, ustalenie zbiorowisk roślinności, zaliczenie gruntów do odpowiedniego typu, rodzaju i gatunku gleby, rodzaju użytku gruntowego oraz klasy bonitacyjnej).

Kolejnym krokiem jest sporządzenie projektu ustalenia klasyfikacji (operatu technicznego). Składa się on z dwóch części: mapy klasyfikacji oraz protokołu. Mapa zawiera oznaczenie klasyfikowanego obszaru z podziałem na rodzaje gleb i klasy bonitacyjne. Protokół stanowi zaś opisową charakterystykę gruntów objętych klasyfikacją. Po sporządzeniu projektu starosta zawiadamia właściciela o możliwości zgłoszenia zastrzeżeń. Zastrzeżenia można zgłaszać w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia.

Ostatnim etapem jest wydanie przez starostę decyzji o ustaleniu lub o odmowie ustalenia klasyfikacji. Odmowa ustalenia klasyfikacji może nastąpić w razie ustalenia np. że nie doszło do trwałej zmiany środowiska glebowego lub że do takiej zmiany doszło w wyniku działań (zwykle zaniedbań) samego właściciela. W przypadku, gdy klasyfikacja została przeprowadzona na wniosek właściciela nieruchomości, kosztami gleboznawczej klasyfikacji gruntów obciąża się tego właściciela, i to niezależnie od treści decyzji. Decyzja ustalająca klasyfikację stanowi podstawę do wprowadzenia zmiany danych w ewidencji gruntów i budynków. Od decyzji starosty stronie postępowania służy odwołanie do właściwego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego.

Jakie korzyści?

Zmiana klasy bonitacyjnej gruntu opłaca się nie tylko w kontekście możliwości uzyskania decyzji WZ. Oczywiście, grunt o niższej klasie bonitacyjnej jest po prostu (zazwyczaj) tańszy, patrząc z perspektywy wykorzystania rolniczego. Zmiana klasy bonitacyjnej z klasy III na np. IV może oznaczać spadek wartości gruntu od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych od hektara. Z perspektywy inwestycyjnej sytuacja jest odwrotna. W ostatnim czasie, w polskim krajobrazie rolniczym dynamicznie wyrastają farmy fotowoltaiczne. Mając na uwadze ostatnią sytuację geopolityczną, ta branża wydaje się bardzo przyszłościowa i rozwojowa. Budowa farmy fotowoltaicznej wiąże się – jak wspomniano – z odrolnieniem. To z kolei generuje obowiązek poniesienia opłat za odrolnienie. Kluczowe jest, w wymiarze ekonomicznej opłacalności przedsięwzięcia, aby opłata za odrolnienie była najmniejsza. Tytułem przykładu należy wskazać, że odrolnienie 1 hektara gruntu klasy IIIa to opłata w wysokości 320.595 zł,

natomiast klasy IVa (pochodzenia organicznego) to już „tylko” 204.015 zł za hektar. Różnica rzędu przeszło 100.000 zł jest na pewno kusząca dla właścicieli. W takim wypadku procedura zmiany klasy bonitacyjnej jest bardzo atrakcyjna dla właściciela gruntu, ponieważ w ostatecznym rozrachunku, bilans pomiędzy spadkiem wartości gruntu z uwagi na niższą klasę a kosztami odrolnienia jest dodatni.

W ogóle bez opłaty?

Czy zmiana klasy bonitacyjnej gruntu może sprawić, że opłata za odrolnienie w ogóle nie będzie należna? Tak – a w polskich realiach zdarza się to często. Chodzi np. o taką sytuację, gdybyśmy zmienili klasę gruntu z III na klasę IV-VI, przy zastrzeżeniu, że byłaby to gleba pochodzenia mineralnego. Należy bowiem pamiętać, że gleby dzielą się na dwie kategorie – pochodzenia organicznego i mineralnego. Klasy I-III wymagają opłaty za odrolnienie niezależnie od tego, czy są pochodzenia organicznego czy mineralnego. Jeżeli natomiast chodzi o klasy IV-VI, to tylko gleby pochodzenia organicznego (których jest znacznie mniej) wymagają opłaty. Gleby pochodzenia organicznego to głównie gleby rzeczne, torfowiska, gleby murszowe i inne powstałe przy udziale materii organicznej. W Polsce mamy jednak do czynienia głównie z glebami pochodzenia mineralnego, czyli takimi, gdzie warstwa próchniczna wytworzyła się na różnego rodzaju podłożu mineralnym (np. piaskach, iłach).

Łatwiejsze odrolnienie

Koszty odrolnienia przy niższej klasie bonitacyjnej to jedno. Osobną kwestią jest łatwiejsze odrolnienie – co do zasady. Jak wspomniano odrolnienie niektórych gruntów, a konkretnie tych o najwyższych klasach (od I-III) może odbyć się (poza skromnym katalogiem wyjątków) tylko w planie miejscowym i za zgodą ministra. Chociaż w Polsce systematycznie przybywa planów miejscowych, to na obszarach wiejskich (gdzie rozwija się fotowoltaika) są one jeszcze stosunkowo rzadkie. Jednocześnie nie ma takiego instrumentu prawnego, który w sposób wiążący mógłby skłonić gminę do uchwalenia planu miejscowego (na cele nierolnicze). W takim wypadku zmniejszenie klasy bonitacyjnej gruntu, nawet w perspektywie obniżenia ceny jako gruntu rolniczego, może być bardzo opłacalne. Obniżenie klasy bonitacyjnej gruntu np. z III na IV oznacza, że na potrzeby odrolnienia nie jest potrzebna zgoda właściwego ministra do spraw rozwoju wsi, a także nie jest konieczne uchwalenie planu miejscowego. Powyższe ustalenia nie mają zastosowania do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, ponieważ takie grunty nie wymagają odrolnienia w planie. Praktyczny wymiar takiego dobrodziejstwa jest jednak mniejszy, ponieważ główne tereny potencjalnie inwestycyjne (w zakresie fotowoltaiki) znajdują się na wsi (administracyjnie).

Istotne z punktu widzenia procesu inwestycyjnego jest to, że klasy gruntu od IV-VI pochodzenia mineralnego (czyli większość takich gruntów w Polsce) w ogóle nie potrzebują formalnej decyzji o odrolnieniu.

Podsumowanie

Klasa bonitacyjna świadczy o przydatności gruntu do produkcji rolniczej. Im wyższa klasa, tym wyższa cena gruntu na cele rolnicze. Wysoka klasa bonitacyjna może jednak stanowić realny problem dla inwestora zainteresowanego fotowoltaiką. Zarówno koszty odrolnienia, jak i sama możliwość jego przeprowadzenia inaczej przedstawiają się przy niskiej klasie aniżeli przy tych najwyższych. Warto więc zastanowić się, czy inwestycja w odrolnienie nie będzie opłacalna wobec planów inwestycyjnych. Zmiana klasy bonitacyjnej na pewno nie jest prosta, jednak w niektórych wypadkach może być jedyną szansą na odrolnienie.

Piotr Pawłowski, radca prawny, wspólnik, Sobczyńscy i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni sp. k.


0 Komentarzy

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *