W dniu 1 lipca 2026 roku weszła w życie kolejna w ostatnich latach, istotna nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (UPZP). Tym razem ustawodawca skoncentrowała się na dopracowaniu i usprawnieniu regulacji dotyczących zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI) – ale to jednak nie wszystko.
Szersza definicja inwestycji uzupełniającej
Immamentnym elementem ZPI jest inwestycja uzupełniająca. Dotychczas jej definicja była stosunkowo wąska – obejmowała zamknięty katalog przedsięwzięć, które dodatkowo w każdym wypadku musiały służyć obsłudze inwestycji głównej. W praktyce takie rozwiązanie często krępowało ręce inwestorom.
Od 1 lipca 2026 roku konstrukcja inwestycji uzupełniającej stała się znacznie bardziej elastyczna. Ustawodawca wprowadził bowiem dwie (zamiast jednej) kategorie inwestycji uzupełniającej (dwa osobne punkty w definicji).
Pierwsza z nich obejmuje inwestycje z zakresu zadań własnych gminy. Regulacja ta nadal odwołuje się do przykładowego wyliczenia takich przedsięwzięć, jednak tym razem ustawodawca posługuje się zwrotem „w szczególności”.
Co to oznacza? Po pierwsze, ustawodawca wprost wskazuje, że inwestycja uzupełniająca ma mieścić się w obszarze zadań własnych gminy. Po drugie, istotne znaczenie ma zastosowanie katalogu otwartego, co powinno zwiększyć elastyczność w stosowaniu tej definicji. Po trzecie, inwestycja uzupełniająca z zakresu zadań własnych gminy nie musi być powiązana z inwestycją główną ani służyć jej obsłudze. To bardzo istotny aspekt, ponieważ w praktyce inwestorzy niekiedy mieli problem z wykazaniem związku między inwestycją uzupełniającą a inwestycją główną, w szczególności w przypadku szczególnych, czasem nietypowych potrzeb infrastrukturalnych gminy. Ukłonem w stronę firm deweloperskich jest natomiast wyraźne ujęcie w katalogu otwartym inwestycji w zakresie lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, co może oznaczać możliwość przekazania na rzecz gminy określonej puli lokali realizowanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego.
Druga kategoria inwestycji uzupełniającej nie musi mieścić się w zakresie zadań własnych gminy. Może ona obejmować zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową, o ile służą one obsłudze inwestycji głównej. Oderwanie tej kategorii inwestycji uzupełniającej od zadań własnych gminy może pozwolić inwestorom na bardziej elastyczne i efektywne kształtowanie inwestycji głównej.
Zmiany w ZPI
Pierwszym ułatwieniem stricte w obrębie projektu ZPI jest umożliwienie realizacji inwestycji uzupełniającej na podstawie już obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z dodanym ustępem 2a w art. 37ea UPZP „W przypadku gdy realizacja inwestycji uzupełniającej jest możliwa na podstawie obowiązującego planu miejscowego, obowiązku objęcia zintegrowanym planem inwestycyjnym obszaru inwestycji uzupełniającej, o którym mowa w ust. 2, nie stosuje się.” Ustęp drugi tego przepisu stanowi natomiast, że „Zintegrowany plan inwestycyjny obejmuje co najmniej obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej.”
Dotychczas projekt ZPI, a w konsekwencji również uchwalony ZPI, musiał obejmować inwestycję główną i inwestycję uzupełniającą. Oznaczało to konieczność objęcia jedną mapą obu tych inwestycji. Rodziło to określone problemy praktyczne, w szczególności w przypadku, gdy na potrzeby inwestycji uzupełniającej konieczne było wykorzystanie terenu niebędącego własnością inwestora czy gminy. W takich przypadkach mogły pojawić się kwestie związane m.in. z wywłaszczeniem, odszkodowaniem za wywłaszczenie, ewentualnymi protestami społecznymi.
Dodatkowo na potrzeby realizacji inwestycji uzupełniającej, nie można było „wykorzystać” istniejących już planów miejscowych, choć w danych warunkach często było to możliwe. Od 1 lipca 2026 sytuacja ta uległa zmianie. Nowe przepisy należy odczytywać w ten sposób, że teren inwestycji uzupełniającej nie musi nawet bezpośrednio graniczyć z terenem inwestycji głównej. W połączeniu z opisanymi powyżej zmianami dotyczącymi definicji inwestycji uzupełniającej – w tym z brakiem wymogu istnienia powiązania funkcjonalnego inwestycji z zakresu zadań własnych gminy z inwestycją główną – daje to inwestorom zdecydowanie szersze pole działania. To na pewno krok w dobrą stronę zwiększający dostępność ZPI i umożliwiający lepsze wykorzystanie istniejących lokalnie uwarunkowań prawnych.
W ślad za powyższą zmianą systemowo wprowadzono również możliwość zmiany obowiązującego planu miejscowego w ZPI. Zgodnie z nową regulacją, jeżeli dla obszaru inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej obowiązuje plan miejscowy, zmiana tego planu miejscowego może nastąpić właśnie w formie zintegrowanego planu inwestycyjnego .
Koncepcja urbanistyczno-architektoniczna
Dodatkowo ustawodawca wprowadza nowy instrument w obrębie ZPI – koncepcję urbanistyczno-architektoniczną, znaną już z nieobowiązującej ustawy, tzw. lex developer. Zgodnie z nową regulacją wprowadzoną do UPZP – art. 37eba – „Rada gminy może w formie uchwały, stanowiącej akt prawa miejscowego, nałożyć na inwestorów obowiązek dołączenia do wniosku, o którym mowa w art. 37ea ust. 1, koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, określając rodzaj lub parametry inwestycji głównej, której ten obowiązek dotyczy.”
Na pierwszy rzut oka może to być postrzegane jako dodatkowe obciążenie dla inwestorów. Ustawodawca przewidział jednak możliwość, aby wraz z wprowadzeniem obowiązku dołączenia koncepcji urbanistyczno-architektonicznej zwolnić inwestora z obowiązku dołączenia do wniosku projektu ZPI. Do koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, inwestor powinien dołączyć wizualizację zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzoną w sposób umożliwiający zapoznanie się z nią osobom niemającym wiedzy specjalistycznej.
Pytanie w jaki sposób i czy w ogóle gminy będą korzystać z powyższej możliwości. Z perspektywy inwestora koszty przygotowania koncepcji urbanistyczno-architektonicznej mogą być wyższe niż koszty sporządzenia projektu ZPI. Jednocześnie sporządzając projekt ZPI inwestor może w bardziej bezpośredni sposób kontrolować jego treść.
Dodatkowe ułatwienia
Wychodząc naprzeciw inwestorom, nowelizacja wprowadziła także kilka dodatkowych rozwiązań prawnych, które mogą usprawnić procedurę uchwalania ZPI. W pierwszej kolejności należy wskazać na możliwość refinansowania przez inwestora, za gminę, kosztów uchwalenia ZPI do czasu zawarcia umowy urbanistycznej. Zgodnie z nowym przepisem (art. 37ebb) „do czasu zawarcia umowy urbanistycznej inwestor może zobowiązać się na rzecz gminy do pokrycia całości lub części kosztów postępowania w sprawie uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego przez umowę z tą gminą, która to umowa może w szczególności określać termin i sposób wpłacania i rozliczania zaliczek na poczet czynności podejmowanych w tym postępowaniu.”
Dotychczas refinansowanie kosztów ZPI przez inwestora mogło odbywać się dopiero na podstawie umowy urbanistycznej, a więc w praktyce dopiero po uchwaleniu ZPI, ponieważ dopiero wtedy umowa urbanistyczna wchodzi w życie. Obecnie już na etapie po złożeniu wniosku inwestor będzie mógł finansować prace nad ZPI ze środków własnych. Dla wielu gmin może to stanowić dodatkową zachętę do procedowania takich planów, w szczególności w przypadku mniej zamożnych samorządów.
Istotnym ułatwieniem jest także to, że zgoda rady gminy na przystąpienie do sporządzenia zintegrowanego planu inwestycyjnego będzie zachować ważność bez względu na zakres zmian w projekcie ZPI dokonanych po złożeniu wniosku. Dodatkowo w umowie urbanistycznej podpisywanej z radą gminy inwestor będzie mógł skorzystać z instrumentów znanych z ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym, co zwiększa jego możliwości negocjacyjne.
Krokiem w stronę przyspieszenia procedury jest także nowy przepis, zgodnie z którym rada gminy podejmuje uchwałę w przedmiocie ZPI w terminie 2 miesięcy od dnia przedstawienia jej przez burmistrza, wójta albo prezydenta miasta projektu ZPI stanowiącego załącznik do zawartej już umowy urbanistycznej.
Decyzja WZ tylko z tytułem do gruntu
Przy okazji omawiania zmian, które weszły w życie z początkiem lipca, warto zwrócić uwagę również na nowelizację UPZP, która wejdzie w życie z dniem 1 stycznia 2027 roku. Choć termin ten wydaje się jeszcze odległy, zmiana ta może mieć istotne znaczenie praktyczny.
Ostatnia duża nowelizacja UPZP znacząco ograniczyła możliwość uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z nowym modelem decyzja WZ będzie mogła zostać wydana tylko dla obszaru uzupełnienia zabudowy wskazanego w planie ogólnym. W okresie przejściowym możliwe jest jeszcze składanie wniosków o wydanie decyzji WZ bez względu na zgodność z planem ogólnym, ale w tym przypadku zegar tyka nieubłaganie – jest to możliwe tylko do czasu wygaśnięcia studium na danym obszarze, przy czym wnioski o WZ złożone przed wygaśnięciem studium będą nadal procedowane.
Zmiany wchodzące w życie o 1 stycznia 2027 roku jeszcze bardziej ograniczają możliwości uzyskania warunków zabudowy. Dotychczas zasadą było, że o decyzję WZ mógł wystąpić każdy, nawet osoba bez jakiegokolwiek tytułu prawnego do gruntu. W praktyce rodziło to zjawiska niekorzystne, w szczególności do uzyskiwania warunków zabudowy wyłącznie w celach spekulacyjnych.
Od 1 stycznia 2027 roku jednym z warunków formalnych wniosku o decyzję WZ będzie złożenie oświadczenia o prawie do dysponowania gruntem na cele budowlane – analogicznie jak przy wniosku o pozwolenie na budowę. Organ gminy wydający decyzję WZ będzie uprawniony do badania istnienia i prawidłowości takiego tytułu. W przypadku jego braku wniosek o warunki zabudowy zostanie oddalony.
Co więcej – oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane składane będzie pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń.
Piotr Pawłowski, radca prawny
0 Komentarzy